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如果把房子留给子女的话，你会选择赠与？继承？买卖？
最近，微信圈里对“房子过户给子女，哪种方式最合适？”的讨论非常的热闹。
这3种过户方式都有各自的优缺点，如果你不考虑周全，不对过户的税费深入研究，草率行事，也许你会后悔得捶胸顿足，因为你的银子打了水漂，还听不到一声响。
那么到底哪种方式更省钱呢？看看税务专家是怎么说的吧！！！
赠与：
首次过户时只缴3契税
不少人可能会在心里嘀咕：自己的房子送给子女也要掏钱吗？
答案是肯定的。。。
据我市地税专家介绍，房产“赠与”需要缴纳的税费主要是契税，为房屋现价总额的3。举个栗子：一套110平米、现价为100万元的普通住宅，如果赠与子女，要缴纳契税为3万元。
如果子女在受赠后不足5年即出售房子，或者子女拥有多套物业，按照目前的操作方式，子女只能按据实征收方式缴纳个人所得税，即按转让收入减掉合理费用后征收20，同时还要缴纳转让收入5的营业税（今年5月1日后改为征收5的增值税）。假设将来子女以150万元卖出这套房产，则在两次转手过程中共涉及的税费可能高达15.5万元左右。即150万—100万=50万，50万*20 50万*5=12.5万，12.5万 3万=15.5万元。因为按照目前二手房交易的“行规”：个税由卖方支付，买方支付增值税、契税等费用，当然税费如何划分，买卖双方可协商。（以下同）
如果子女以后混的不行，在房产证满5年后再出售且是唯一住房，可以免缴营业税以及个人所得税，只需缴纳少量的手续费。
继承：
仅需缴纳约1的公证费
理论上讲，通过继承的方式将房产留给子女，是个不错的选择。按照目前的操作方式，子女继承房屋父母不用缴纳税费。当然，要办理公证书，公证费约为现行房价的1。也就是说，仍以一套110平米、现价为100万元的普通住宅为例，如果子女继承房屋，要花掉100万*1=1万元的公证费用。
如果子女在继承后，在房产证不到5年的情况下出手，同时子女还拥有多套物业，还要缴纳房价差额20的个税以及房价差额5的增值税。仍以一套110平米、现价为100万元的普通住宅为例，假设将来子女以150万元卖出这套房产，在两次转手过程中共涉及的税费可能高达13.5万元左右。即150万—100万=50万，50万*20 50万*5=12.5万，12.5万 1万=13.5万元。
子女通过继承方式取得房产证满5年之后，如果再出售该房产且是唯一住房，则可同时免缴个人所得税和营业税，只需要缴纳少量的交易手续费。
买卖：
最省钱最省心
看到把房子卖给子女这个办法，大多数人的第一反应都是“不靠谱”、“忽悠人”。
其实，这并非是胡扯、也不是忽悠，而是现行政策逼的。
父母如果将房产“卖”给子女，房产证未满2年的，则需要缴纳房屋现价总额5的增值税(现在为营业税)，同时还要缴纳房价1的个人所得税以及契税。仍以一套110平米、现价为100万元的普通住宅为例，“卖”给子女，要缴纳增值税、个人所得税及契税7.5万元左右，即：100万*5 100万*1.5 100万*1=7.5万元。如果是父母唯一住房且已5年以上，则免征1的个人所得税。即：100万*5 100万*1.5=6.5万元。当然,如果父母稍有头脑,恐怕不会这么做,因为等2年后,缴纳的税费会大幅下降。
父母如果将房产“卖”给子女，房产证已满2年的，免征房屋现价总额5的增值税(现在为营业税)，仅仅只需要缴纳房价1的个人所得税以及契税，即100万*1 100万*1.5=2.5万元。如果是父母唯一住房且自用5年以上，还能免征个人所得税，即100万*1.5=1.5万元。
这里面所涉及到的契税税率有3种：
一是父母首套房屋且面积为90平米以下的，契税税率按1征收；首套房屋且面积为90平米以上的，契税税率按1.5征收。
二是父母有两套房屋，“卖”给子女的房屋如果面积为90平米以下的，契税税率按1征收；面积超过90平米的按2征收契税。
三是父母有三套及以上的，契税均按3的税率征收契税。
看来，把房子“卖”给子女最省心最省钱！！！
既然如此，很多人就考虑要不要把房产直接写孩子的名字，
可是，这样做的结果也未必好。
①孩子独立买房时可能多付首付
如果孩子和父母没有共有房产，即父母房产证上没有孩子的名字，那么孩子成年后购买首套房时，按照政策首付三成，并可享受首套优惠房贷利率。如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过2套，根据政策，成年后可独立购买1套住房。有些银行规定，这套房贷款利率可以享受首套房优惠，但首付却可能要按照二套房标准，付七成。
②配偶有权继承婚前财产
如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。
另外，还可能会面临多交房产税的问题。
那么，有没有化解之招？
房产和法律专家支招：
一是可以作公证，约定子女未成年时和父母共有的房产，在父母生前，权益属于父母所有。
二是直接到房产交易中心做房产份额变更，减少子女名下的房产份额，最少可变更为1。
【太报记者：刘少树】
【编辑：海水】
《房子过户给子女，不小心会吃大“亏”┃“赠与、继承、买卖”你选哪种？》相关参考资料:
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