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二手房买卖中经常出现“一房二卖”、“定金退还”、“房屋无法过户”及“户口无法迁出”等问题,究其原因在于房屋买卖合同没有约定或约定不明,或者买房者没有详细调查了解房屋信息。有交易意向的市民更应该多加注意。
老周在2013年经人介绍购买了许某的房屋一套,并签订了房屋买卖合同。当时因许某购房未满5年,且仍未还清银行贷款,该房屋的国有土地使用权证抵押在银行。许某仅将房屋所有权证交给了老周,约定待该房屋过户条件成熟后就过户。后来,因未能按约支付贷款本息,银行起诉要求查封该房屋,为保住涉案房屋老周只得替许某向银行还清贷款,后老周又得知许某尚欠他人借款,且已诉至法院申请再次查封了该房屋。这使老周和许某的合同无法实际履行,为此老周也诉至法院要求解除该房屋买卖合同并要求许某赔偿。
太仓法院审理后认为,许某下落不明且被他人数次起诉并查封了房屋,这导致房屋无法按期过户,法院最终判决双方解除房屋买卖合同,许某归还老周38万余元购房款及相应利息。因许某身欠巨额外债且下落不明,老周的38万元一时难以追回,老周对自己当时没有充分了解法律风险后悔莫及。
办案法官表示,二手房买卖如果该房屋有银行贷款尚未还清,是无法完成过户手续的,只有在全部贷款还清并解除抵押的情况下才可以进行过户。如果买房者在房屋不能过户的情况下先支付了房款,很可能面临“房屋无法过户”、“一房二卖”及“房屋被司法查封”的法律风险。即使买房者入住房屋多年,房屋的所有权也不能自然归属于该买房者,根据《物权法》第九条规定,房屋的所有权以登记为准,如果房屋未经过户,该房屋的所有权仍不属于买房者,其法律风险之大显而易见。
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