??今年以来，各地政策“组合拳”连环出击，一线城市楼市再次收紧，“高烧”得以降温。而此轮调控催生的“溢出效应”让环一线楼市量价齐升，随后环一线城市也逐步推出限购政策。限购之后，环一线楼市又有怎样的表现？中介机构、购房者以及开发商各方的态度与策略又发生着怎样变化？
??在即将进入2017年下半年的时间节点，《每日经济新闻》推出环一线楼市系列调查，以天津武清、燕郊、太仓、增城和佛山五大环一线热点城市为样本，记者通过深入探访，揭示出环一线楼市最真实的市场环境。
??“北三县”已成为观察环北京楼市的风向标之一。其中，一度狂飙突进的燕郊楼市备受瞩目。
??从地缘上讲，受益于通州城市副中心等影响因素，燕郊过去一段时间曾是投资客扎堆之地，房价涨幅甚至超过一河之隔的通州。但今年3月以来，廊坊加码调控，不断打补丁，燕郊二手房和新房交易市场能否延续之前的火热？
??6月24日，《每日经济新闻》记者实地走访发现，燕郊楼市已不复往日的喧嚣，除了销售中心门店清冷，销售人员转向力推非限购的商住公寓外，更有开发商直接以工业用地开发住宅等。
??成交量断崖式下降
??从地铁一号线大望路站出，再转乘815或816路公交，是北京前往燕郊最便捷的公共交通路线之一，全程约莫40分钟左右，从郎家园出发下一站就到达兴达广场小区站。
??随后，记者来到孔雀城营销中心，销售人员丰女士表示，目前毛坯住宅均价2.5万元/平方米左右，二手房价格在3万元/平方米左右。
??在紫竹湾商业广场一处销售中心，销售人员小李告诉《每日经济新闻》记者，目前二手房房价参差不齐，以纳丹堡为例，均价基本上在2.8万元/平方米左右。记者在碧桂园尚诚地产合作经销商处了解到，目前燕郊房价存在很大差别，一般在2.7万元至3.5万元/平方米不等。
??链家官网显示，目前燕郊房源库存共1784套，均价2.7万元/平方米。《每日经济新闻》记者梳理发现，从3月21日廊坊限购政策出台以来，截至6月25日的6月份仅成交了35套，已接近冰点，但今年2月份成交438套，3月份成交714套，4、5月份成交200套左右。
??隐形费用涉嫌变相加价
??“双合同”、“电商费”、“装修费”……这些莫名其妙的费用让买房者摸不着头脑的同时，急于买房的心情也让购房者被迫接受这些隐形费用。
??前不久，《每日经济新闻》报道大名城上海一楼盘另收68万元装修款后，引起社会广泛关注。在燕郊，记者同样也发现许多开发商存在暗中变相加价的现象。
??“现在商住两用的公寓房不限购不限贷，2019年6月就可以交房。”前述紫竹湾项目的销售人员小李告诉《每日经济新闻》记者：“好在我们现在还赠送精装修，每平方米只收取1000元，开发商会按照1500元的标准交房，50平方米以下的房型，只需要交10000元装修费就可以了。”
??小李介绍说，跟客户签订购房合时也会签订装修协议，但其并没有拿出装修协议。当记者说要自己装修时，对方明确告知“不行”。
??他解释道，“因为这是开发商统一的，主要是为了打造燕郊的示范标杆。”至于装修规格，小李用“以后住在里面，保证就像住在酒店一样”来形容。
??在盈时·未来港一销售中心，记者也遇到同样的加价问题。记者咨询一套单价为1.6万元的复式公寓，面积大概55平方米，总价为88万元，销售人员表示：“现在购买会有团购优惠价，但需支付5万元电商费才能享受团购优惠。”
??关于开发商收取“装修费”、“电商费”等情形，记者多次拨打三河市房管局电话，但一直无法拨通，随后采访廊坊市房管局，一位工作人员表示电商费属于开发商自己的销售行为，房管局只管开发商违规收定金的行为。
??工业用地建公寓
??随着限购升级，一、二手商品房的交易已接近冰封，有开发商开始打政策擦边球，通过工业用地建公寓，以租代售的形式暗地里卖给买房人。
??豪展地产销售中心的丰女士表示，限购之后开发商也着急，现在燕郊也开始重点开发商住公寓。在盈时·未来港的沙盘前，销售人员全程以购房置业的口吻推介，但拿出及签订的合同却是租赁合同，租赁期仅为20年，用途显示“仓储”。
??鑫昇置业一位销售人员告知记者，未来港公寓的价格是1.6万元/平方米，之所以比市场价格便宜，是因为未来港是50年产权的工业用地，工业用地在拿地上价格非常便宜。至于土地性质的区别，销售人员说：“性质差不多，产权用完了以后继续和国家续约。”
??“我们签订的合同里写了，以后拆迁款都是租户所有。”上述销售人员表示，“我们和当地限购政策打一个擦边球，要不然外地人想买根本买不到。”
??销售人员进一步解释，“我们是以租代售的模式，政府是支持的，如果说你三五年之后想卖的话，直接找到物业，然后物业给找买房人，也就是一纸合同的事情。”《每日经济新闻》记者在合同中发现，在变更手续时租户需交类似中介费，每次每户两万元。
??上述销售人员给记者计算了一下相关费用，以53.36平方米的复式公寓来看，单价1.6万元/平方米，总价约87万元，另加5万元电商费以后首付需30余万元，其余56万元则从银行贷款。
??这意味着消费者以87万元的价格买了一个租期为20年的公寓。据销售人员表示，目前该项目共有38栋楼4800户，其中“已售”1700户左右。
??有意思的是，销售人员一再跟记者强调，如果买了房，日后开发商会申请土地性质变更，到时候就由50年变更到70年大产权，那可就捡大便宜了……
??该现象是否合规？记者采访三河市房管局，后者的公开电话一直无法接通。对此，广东信荣律师事务所主任律师张茂荣质疑：“工业用地怎么能建住宅呢？”
??张茂荣表示，不管建的公寓是卖给个人还是卖给集体，首先要确认是不是合法建筑，如果是有产权证的合法建筑，转让、出租都是可以的，但从购房者来看，租赁和买卖的概念完全不同，最长20年租赁期限到期后，所有权仍归还出租方。
??他还说，如果是不合法的建筑，租赁合同的法律效力就存在问题了，购房者无法得到保障，一旦发生争议，法院将判处租赁合同解除，购房者还要支付房屋使用费。
??环京·武清
??武清二手房大幅跳水新房开盘前仍能用“房票”内定
??“是本地人吗？”近日，《每日经济新闻》记者走进天津武清区的任何一家售楼处时，置业顾问都要先确定购房者资格。
??今年3月31日起，天津推出限购政策后，立即将北京、河北等各外省的购房者挡在了“门外”。目前，武清区的房地产市场究竟如何？
??浩华地产的统计销售显示，5月份武清楼市成交套数1509套，环比增加113，同比减少53。其中离高铁站仅一条马路的黄庄板块成交量占到28。
??穿透数据背后，记者通过深入调查，试图揭开限购下区域楼市的真相。
??一、二手房价倒挂
??“现在政府管得严，三期最新的价格还没定，推盘时间也不知道。价格估计和周边的差不多，在1.5万（元）左右。”在鸿坤原乡郡售楼处，一位置业顾问对记者表示。中介数据显示，这附近的二手商品房价格都在2万元左右。
??记者发现，目前武清城区新盘并不多，但价格下降之后，武清区本地人的购房意愿强烈，购房者普遍认为目前是一个抄底的好时机。
??一位中介介绍说，之前武清才40多万人，现在得有80多万人。记者查阅武清区统计局数据时发现，从2007年至2015年，该区户籍人口由83.1万人增加到90.08万人。
??一位武清本地人告诉记者，由于前几年的蓝印户口和现在的积分落户政策，使得很多没有北京户口的人和河北人，为孩子上学来武清买房落户。
??天津财经大学的一位教授告诉记者：“由于二手房房价是随行就市，二手房的高房价反映出市场的投机性，但二手房价超过新房价不会是一个常态。”
??环高铁站楼盘降价明显
??“新政出台后，新房和二手房的成交量都是大幅下滑，尤其是高铁站附近这块。毕竟之前来武清买房的投资客比例很大，现在他们都没有资格了。”一位中介称。
??该中介表示，靠近高铁站的小区降幅都比较大。熙和园限购之前最火的时候3.8万元/平方米，现在3.2万元/平方米左右。枫丹天城之前最高也炒到3.2万元左右/平方米，房天下显示该小区二手房均价约为2.2万元/平方米。本地人还是买城区房子的居多，这个月价格基本没变，4月份是一直往下降。
??位于高铁站周边的多个楼盘此前都计划在近期开盘，但政府审核后的价格与开发商申报的价格有些差距。记者发现，大部分开发商都在观望。有些楼盘曾宣称5月份开盘，但7月份能否开盘也未可知。
??一家上市房企天津分公司的总经理向记者介绍：“经过去年的发展，天津全市的房价已经比较平稳。但武清离北京比较近，未来还是很有发展（潜力）的，涨速不会像去年那样快。今年底天津的限价可能会放开，但限购不会变。”
??贷款额度难批
??鸿坤原乡半岛的置业顾问告诉记者，现在还有能直接签的期房，这些都是因为购房者贷款没能批下来，清退出的房源。
??上述职业顾问也表示，贷款现在不太好弄，所以他们是和香河农行合作的，贷款利率一般要上调10。
??某银行武清分行的一位工作人员告诉记者，目前其银行额度比较紧张，放款很慢。首套利率一般会在基准利率标准上浮10，二套有可能会上浮20。有些开发商会找到“总行”放款，不过这样会有很大的代价。
??另一楼盘的置业顾问也表示，贷款今年不好贷，好多银行今年停止贷款，剩下的条件也很苛刻。如有个客户去年7月份之前买的房子，到现在公积金贷款还没批下。
??买新房仍可操作
??2016年，武清区房管局曾就“房票”一事发布通告全面治理。记者走访多家楼盘时均被置业顾问告知，现在查得很严，不存在“房票”。
??但一位中介向记者介绍，现在还没开盘的好多房子都是开盘前内定好了，开盘后也许也可以买到房子，但绝对挑不到好楼层、好户型，一张“房票”大概6万元。像远洋之前的一个楼盘95平方米的户型说是有160套，结果开盘只有40套，其余120套全部被内定了。
??据该中介人士称，某大型房企旗下红熙郡和鸿坤原乡郡都可以操作，交钱内定之后只能说先等着，然后按照售楼价签约。“你去售楼处问就是没房子。其实房子被一些人定，你给15万元，然后他带着你去网签、交首付。这个叫差额，6万元纯粹就是房票。”
??据了解，即便这样，因为一手房和二手房价格差太多，之前交30万元还有人买，一手房加上这30万元也比二手房便宜。
??一位业内人士分析说，现在还是二手房稳定，一手房即便交了“房票”还是不稳定，到时也没准选不到房。而一位置业顾问坦言，像“房票”这种情况，人家认识公司的领导，给关系户留几套房子也很正常。
??环沪·嘉兴
??嘉兴部分楼盘一年涨幅超五成库存同比下降近四成
??还记得5月22日在嘉兴市大剧院上演的那场“宇宙级土拍大戏”吗？为争抢8宗宅地，425家房企鏖战近8小时，“中签”者在台上兴奋得像中了巨额彩票。
??嘉兴，这个位于上海、杭州之间的一个地级市，随着上述两个热点城市购房限购的不断升级，却迎来了一波购房溢出效应。《每日经济新闻》记者近日实地探访嘉兴市及嘉善县部分楼盘，发现有楼盘一年房价涨幅超过50。
??有楼盘房价一年涨七成
??嘉兴市以及下辖的嘉善县，虽然被归为三四线之列，但部分楼盘的房价在短短一年内上
