来源时间为：2022-11-08
短期热度延续，中长期看好昆山等基本面尚佳城市。
◎研究员/杨科伟、俞倩倩、姚郑康
2022年4月以来，环京（廊坊、大厂、燕郊、香河）、环沪（嘉兴、昆山、太仓）等密集出台调控政策，大幅放宽了限购、限贷以及限售等。最大限度地纾困救市有效地刺激了短期市场，6月起环京、环沪城市新房成交筑底回升，至8月月均较底部上升超80。对于这些城市而言，当前市场转暖有哪些显著特征？是“昙花一现”还是全面反转的信号？背后动因几何？不同城市中长期发展前景又有怎样的差异？
01
引子：环京、环沪放宽限购、限贷
刺激短期新房成交低位回升
（本节有删减）
（一）4月起政策积极纾困，苏州取消限购、廊坊首付低至两成（本节有删减）
（二）年中环京、环沪楼市成交筑底回升，8月较底部涨幅超80（本节有删减）
02
当前市场表现
新房、二手房小幅升温
地市成交依旧冷淡（本节有删减）
（一）新房市场：新政后到访量、转化率上升，各城市内板块、客群分化（本节有删减）
1、新房成交：6月起环沪成交回升，环京三季度月均较二季度上涨2倍（本节有删减）
2、项目去化：新政后案场到访激增、转化率小增，边缘板块没有起色
取消限购、限售，大幅降低限贷管控等政策调控更直接的体现在对环京环沪城市核心板块在售项目的销售表现上，进而带动整体楼市项目到访与转化率上升，但边缘板块仍较为冷淡。
（1）环沪：昆山-花桥热销单盘月到访量破千组，太仓仍显冷淡
环沪城市中，调控放松后昆太各个环沪板块依楼市热度可概括为，昆山花桥好于太仓浏河、科教新城等，太仓非毗邻上海的郊县成交依旧惨淡。
昆山花桥板块随着疫情得以阶段性控制，上海和花桥人口流动性增加，投资需求有回流态势，上海11号线和S1站点沿线楼盘来访、去化均呈现稳步回升态势。花桥中骏世界城璟禧自6月上批次去化完毕之后进入了供应断档期，而象屿都城项目自8月限购松绑新政之后去化稳步上升，8月去化100-200套，客户到访量增至1000组左右，较新政前环比增长2成左右。
太仓环沪板块如浏河、科教新城、娄江新城等板块受限购放松影响较弱，一方面新政前限购政策便可通过“人才购房编码”突破，另一方面具有轨交通达的昆山花桥更具置业吸引力。因此新政对太仓环沪板块销售提振有限。太仓前8月热销项目中位于环沪板块的春江景苑、向东岛、碧桂园天和雅园等月均销售也均在50套以内，销售流速仅为昆山花桥在售项目的一半。
而太仓的郊县板块如璜泾镇、沙溪镇、港区等，在调控政策放宽后客户到访量和成交量均不升返降，在售项目如珑悦天境、四季文华等前8月累计成交普遍不足10套。
（2）环京：新政后环京北三县到访量较年初翻3倍、转化率上涨7pcts
环京城市中，在购房客群以首改为主的燕郊板块，御东君汇和书香雅苑均为高品质洋房，位于北城核心区域且分别具有地铁22号线和潞河中学三河分校的资源配套，供需配套下开盘均销售超百套；而同处燕郊的中兴和园和福成禧悦里因容积率高、人车不分流等弊端不被购房者认可，开盘去化率均不足20。以纯刚需为主的香河板块，世茂香颂因户型面积过大与刚需定位不符而去化艰难，清山奥特莱斯则因取消限购后公寓产品优势不再而去化率骤降，相反单价较低且位于京哈出口的水岸花语销售火热，去化率近50。
在核心板块热销项目的带动下，自2022年4月第20周起环京环沪项目在售项目到访量和去化量均持续上扬。以环京为例，第34周客户到访量和去化量分别上升至3214人和393套，较年内低点分别上涨近3倍。在售项目平均转化率也由5缓增至12。
3、客群结构：投资客群外溢带动环沪回暖，环京多为本地改善换房
在环京环沪整体新房成交规模迎来筑底回升的大趋势下，城市主城区与环京环沪板块存在较明显差异。整体上环京和环沪市场均是主城区本地内生为主、环京环沪板块外地外溢为主。但由于不同楼市发展历程不同，细分客群属性和需求偏好存在一定差异。
（1）环沪：主城区满足本地改善客群，环沪超8成为外地刚需外溢
环沪以昆山为例，因地理位置和交通通达情况限制，上海外溢客群均被花桥板块拦截，因此主城区内以本地内生需求为主。
主城区玉山镇普遍进入全面改善时代，房价突破2万元/平方米，以本地改善客群为主。如城东板块的东望璟园项目城东、城北和城中客群占比均在3成左右。改善客群主要集中在个体私营户，公务员，教师，医生等高净值人群，购买力充裕，购房普遍无需置换，平均成交总价段为500万元。
而环沪花桥板块则以上海外溢客群为主，在售楼盘销售超8成为分销渠道带动。主力购房客群以来自上海嘉定的外溢刚需客为主。平均成交总价段为200万元。
在需求偏好上，环沪板块则更加侧重于轨交的落地程度。由于购房者多为上海的外溢购房者，因此相比于地域和配套等资源，“双城生活”是更为突出的差异需求。上海11号线、S1号线轨交等轨交资源是在售项目热销的重心。如昆山花桥中骏世界城为地铁上盖项目得以热销的主要原因均为轨交资源的充分落地。
（2）环京：环京购房者多为新增改善，轨交以外更看重学区配套
环京以廊坊为例，与环沪截然不同的是，远离北京的廊坊主城区以本地刚需为主，北三县则也罕有新增北京外溢，多为改善购房者。
最大差异在于环京主力购房者与环沪截然不同。由于2017年以来持续5年的限购政策，来自北京的新增外溢购房者在北三县购房者中占比已极为有限，即使限购取消后因思维惯性的原因外溢刚需购房者也无明显新增。而当前北三县占据需求主力的是改善置换需求，即2017年以前已购房定居，当前产生置换升级的购房者。
环京市场的购房需求除了强调“双城生活”的轨交便利性，改善购房需求所表达的教育配套也是置业重点。大厂有人大附更好的教育资源，解除限购后更加吸引购房者。如瑞泽学府为人大附学区，开盘去化率达45。
而廊坊主城区仍以一元性的本地内生刚需为主要购房支撑，虽有一部分改善购房需求引领楼市情绪，但整体供求仍以首置刚需为主。
（二）二手房：次新房和学区房成交坚挺，改善需求支撑市场热度回升（本节有删减）
1、环沪：嘉兴6-7月学区房回温，昆山市区次新房成交坚挺，太仓疲软
和新房行情基本一致，短期市场热度回升的嘉兴、昆山等地二手房市场也有显著升温的迹象，而潜在库存量较大的太仓二手房市场成交暂无明显起色。
以嘉兴为例，随着利好政策密集叠加，2022年5月以来二手房市场成交低位回升，至6月上升至1537套，7-8月单月基本持稳在1300套左右，而截至2022年8月末，单月和累计同比降幅分别为5和57，较上个月均有稳步收窄态势。年中放量主要与以下几方面原因密切相关：
一是9月迎来开学季，按照历史规律，5-7月基本都是二手学区房交易的高峰期；二是随着各地房企爆雷停工等事件持续发酵，客户对于交房安全性问题尤为关注，在目前一二手价格倒挂并不严重的背景之下，部分客户也被分流至二手房市场，从而促进了成交的阶段性放量；三是改善置换需求逐步活跃，部分业主开始调低心理预期，以打折降价的方式加速去化，据CRIC调研数据，嘉兴市本级北师大附近80-90平一房源，去年可卖320万，今年基本已降价至260万也并不一定可以成交，市本级房源总价普遍降幅在40-70万，乡镇因房屋总价不及市本级，降幅也可达20-30万。
再看昆山和太仓，作为苏州下辖县级市，7月整体挂牌量还是呈现稳中有增态势，据CRIC监测数据，昆山、太仓7月挂牌量分别达到了3.02万套和6613套，环比上月增长了916套和180套房源，其中昆山挂牌增量居苏州各县市之首，可见房东抛售心态较为严重，而从成交情况来看，昆山二手房市场回暖程度显著超过太仓，市区因新房供应稀缺，次新房以及老破小学区房价格坚挺，成交尚能走量。而花桥目前新城区为主城片区，更多上海外溢客群仍首选新房，对于二手房成交的刺激作用相对较小。而太仓因潜在库存较大，热点板块娄江新城、科教新城等在售新盘扎堆，改善客群购房多考量品质，因而整体二手房市场暂无明显起色。
2、环京：成交持续分化，廊坊市区、燕郊房东降价抛售收割自住需求（略）
（三）土地市场：略显平淡，民企投资热情不足，仅依托央国平托底（略）
1、环沪：成交显著缩量，底价成交、央国平托底、暂无明显回暖（略）
2、环京：供需两淡，低位运行，房企投资热情聚焦高能级热点城市（略）
03
周期影响因素：
短期关联核心城市热度和政策环境
中期在本地需求及购买力
（本节有删减）
（一）环京、环沪受核心城市辐射“大涨大跌”，疫情阻隔下双城相关性减弱
依托“双城概念”发展的环沪环京楼市享受核心城市购房需求外溢的同时也受到疫情等外部环境影响。楼市与京沪高度相关，受其热度传导仅3个月时滞。同时，职住分离的特点使得楼市内生需求薄弱，新房成交规模常年存在大涨大跌现象。
1、京沪对北三县、昆太等楼市影响显著，热度传导存在3个月左右时滞
对比廊坊和昆山主城区和环京环沪板块（北三县、花桥镇）商品住宅成交规模与北京、上海之间的走势关系，可见：
1）北京、上海对毗邻区域楼市影响显著，但对主城区成交热度辐射有限。
2）北京、上海对毗邻区域楼市影响存在2-4个月时滞。
以环沪城市昆山为例，将2017年1月-2022年8月昆山主城区和花桥镇商品住宅成交面积与上海做比较，花桥镇楼市成交规模与上海相关系数为0.7，具有同涨同跌的相关性。而昆山主城区与上海楼市不相关，如2019年初上海成交下行时昆山主城区不降反增至历史高点。
与此相类似的，廊坊北三县与北京楼市也具有较强相关性。2017年以前北三县新房成交走势与北京强相关，二者相关系数达0.85.2017年廊坊出台限购政策后北三县与北京仍保持同涨同跌的一致性。
由于地理距离原因和客群购房情绪的传导，北京和上海对毗邻区域楼市的热度传导存在一定时滞。依各地历史成交高点计算，北京向廊坊北三县楼市热度传导需2个月，2020年后时滞缩短至1个月；上海与昆山花桥间楼市时滞略长，为4个月。
2、疫情管控下“双城”生活难度上升，京沪外溢投资需求减弱，燕郊改善活跃
即便是针对毗邻区域，疫情也使得双城生活矛盾更为突出，整体联动性减弱。
如疫情下环京在进京入口均设立了检查站，加强了检疫措施。以廊坊燕郊为例，进京通道被白庙综合检查站阻隔，疫情期间需同时检查身份证和行程卡，需1-3个小时。这使得本就困难的环京双城生活更加艰难。2020年后北三县和北京的楼市成交面积相关系数由0
