来源时间为：2020-06-22
原标题::平安不动产有限公司券2020年跟踪评级报告
润大幅增长。
3．财务指标表现好。2019年，公司资产
规模保持增长、货币资金充裕、资产质量较高；
债务负担适中，债务结构合理；经营活动和投
资活动现金流均为净流入。
关注
1．商业地产行业存在波动风险。商业地
产受宏观经济波动、居民收入水平、消费信心
和消费倾向影响较大；2020年新冠肺炎疫情对
行业造成较大冲击。商业地产行业波动可能对
公司未来业务经营带来影响。
2．公司投资业务具有一定不确定性。近
年来，公司资产管理计划及债权投资等投资规
模进一步扩大，由于我国宏观经济和资本市场
走势的不确定性，公司或将面临项目的经营风
险以及交易对手可能产生的信用风险等。
3．公司关联交易规模较大。受业务模式
影响，公司关联资金往来规模较大；此外，公
司为关联方提供了较多融资支持。
分析师
罗星驰登记编号（R0040218050005）
张文韬登记编号（R0040219120001）
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一、主体概况
平安不动产有限公司（以下简称“公司”或“平安不动产”）前身为1995年1月在广东省深圳
市注册成立的深圳市平安物业投资管理有限公司，初始注册资本2,000万元，股东为保险
（集团）股份有限公司（原名“保险公司”，以下简称“平安集团”）和深圳市平安实
业投资有限公司（原名“深圳平安实业投资公司”，现更名为“深圳市平安创新资本投资有限公
司”，以下简称“平安创新资本”），持股比例分别为90和10。
自成立以来，公司历经多次增资和股权变更及更名。截至2020年3月底，公司实收资本为200.00
亿元，深圳平科、平安寿险和平安产险分别持股15.50、49.50和35.00；公司的最终控股股东
为平安集团，但因平安集团股权结构较为分散，公司无实际控制人。
图1截至2020年3月底公司股权结构图
资料来源：公司提供
2019年，公司经营范围和组织架构未发生重大改变。截至2020年3月底，公司拥有直接及
间接控制子公司合计98家；共有在职员工1,010人。
截至2019年底，公司合并资产总额864.61亿元，负债合计492.21亿元，所有者权益（含少数股
东权益）372.41亿元，其中，归属于母公司所有者权益372.44亿元。2019年，公司实现营业收入21.98
亿元，净利润（含少数股东损益）68.25亿元，其中，归属于母公司所有者的净利润68.25亿元；经
营活动产生的现金流量净额19.23亿元，现金及现金等价物净增加额34.82亿元。
截至2020年3月底，公司合并资产总额935.72亿元，负债合计557.63亿元，所有者权益（含少
数股东权益）378.09亿元，其中归属于母公司所有者权益378.13亿元。2020年1－3月，公司实现营
业收入6.36亿元，净利润（含少数股东损益）8.27亿元，其中归属于母公司所有者的净利润8.28亿
元；经营活动产生的现金流量净额-11.73亿元，现金及现金等价物净增加额-69.76亿元。
公司地址：深圳市宝安区西乡街道铁岗水库路171号科技创新园主园孵化主楼六楼622；
法定代表人：邹益民。
二、债券发行及募集资金使用情况
本报告对“”“”“”“”“”“”
“”“”“”和“”进行跟踪。截至2020年3月底，除“20
不动Y1”外，其余债券募集资金已全部按募集说明书承诺用途使用完毕。2019年，以上债项中已
到付息期的，公司已按期完成付息工作。
表1券发行相关情况（单位：亿元、年、）
债券全称
债券简
称
证券代码
上市日期
起息日
债券余
额
期限
发行利
率
平安不动产有限公司2020年公开发行可续期公司
债券（第一期）
20不动
Y1
163502.SH
2020-05-14
2020-05-06
30.00
3 2 2 N
4.40
平安不动产有限公司2019年公开发行券
（第二期）品种二
19不动
06
155632.SH
2019-08-29
2019-08-21
9.40
5 2
4.30
平安不动产有限公司2019年公开发行券
（第二期）品种一
19不动
05
155631.SH
2019-08-29
2019-08-21
7.10
3 2
3.70
平安不动产有限公司2019年公开发行券
（第一期）品种二
19不动
04
155573.SH
2019-08-06
2019-07-26
7.50
5 2
4.40
平安不动产有限公司面向合格投资者公开发行
2019年可续期券（第二期）
19不动
Y2
155959.SH
2019-03-12
2019-02-22
10.00
3 N
4.71
平安不动产有限公司面向合格投资者公开发行
2019年可续期券（第一期）
19不动
Y1
155999.SH
2019-01-23
2019-01-09
10.00
3 N
4.80
平安不动产有限公司面向合格投资者公开发行
2018年券（第一期）
18不动
01
143566.SH
2018-04-25
2018-04-11
15.00
3
5.00
平安不动产有限公司面向合格投资者公开发行
2017年券（第二期）
17不动
02
143407.SH
2017-12-05
2017-11-20
5.00
3 2
5.27
平安不动产有限公司面向合格投资者公开发行
2017年券（第一期）
17不动
01
143306.SH
2017-10-12
2017-09-18
20.00
3 2
4.88
平安不动产有限公司面向合格投资者公开发行
2016年券（第一期）
16不动
产
136612.SH
2016-10-13
2016-08-05
40.00
5 2
3.28
资料来源：Wind、联合评级整理
三、运营环境
1．资产管理
（1）行业概况
资产管理行业发展整体保持良好势头，但行业内有所分化。
2019年延续2018年国内外复杂形势格局，宏观经济先稳步后逐步回落，中美贸易谈判一波
三折，下半年来非洲猪瘟推动CPI持续上行。在逆周期调控政策引导下，流动性整体保持宽松，
市场预期较2018年更加理性乐观，各类金融资产整体表现较好。A股市场表现亮眼，一季度风险
偏好提升推动市场高涨，赚钱效应凸显，二三季度市场情绪平淡，四季度公司盈利驱动市场再次
转暖。债券市场维持震荡走势，多空因素交织下，“宽信用”货币政策叠加“优质资产荒”，不
同评级信用利差进一步收窄。资管各子行业积极捕捉资本市场阶段性行情，业绩表现整体较好，
但在“资管新规”发布后的持续严监管下，两极分化明显。截至2019年底，国内资产管理总规模
为52.23万亿元，同比增长3.71，其中公募基金为14.77万亿元，同比增长13.35；私募基金
为14.08万亿元，同比增长10.78；证券资管为10.83万亿元，同比减少18.94，主要系资管新
规去通道化所致。
（2）行业政策
2019年9月20日，银保监会《商业银行理财子公司净资本管理办法（试行）》向社会公开
征求意见。该办法是银保监会落实资管新规、理财新规和理财子公司管理办法等制度要求的具体
举措。
（3）行业关注
宏观环境及相关行业波动的风险
资产管理行业与国家宏观经济形势及相关行业发展态势密切相关，国家宏观经济及相关行业
形势在一定程度上会影响资产管理企业所投资和管理的项目的生存发展。宏观经济增速放缓或相
关行业发展态势低迷可能导致所投资的项目盈利能力下降、资产估值下降，从而影响行业内企业
的盈利能力。
二级市场的流动性风险
资产管理行业面临的主要风险是流动性风险。与不同，资管业的流动性风险主要源于
资产端而非负债端，即在面对赎回压力时，难以在资本市场出售所持证券以满足赎回要求。因此，
防控其风险向系统性风险延伸的关键是建立和维持通常的二级市场交易体制，保障其流动性。
跨行业管理风险
资产管理是典型的跨行业金融业务。通常我国金融市场典型的资产管理业务，以特殊目的载
体为交易标的，至少包括两家不同行业金融机构，涉及受益权转让和收益权转让等金融创新模式，
交易标的大多对应实体企业或项目融资。因此，资产管理企业面临较大的跨行业管理风险。
（4）未来发展
未来，资管行业未来将有更多资金进入，投资品种多样化，通道业务加快转型。
资产管理行业在继续保持中高速增长的同时，中国资产管理市场在资金来源、资产类别、资
管机构三大维度上均呈现出一系列重要趋势。
从资金来源看，相较于全球市场，我国最显著的特征是机构资金占比较低，仅40左右，其
中养老金占比远低于海外。未来几年，随着养老金入市、养老第二第三支柱快速发展，养老金在
资管市场中的重要性有望大幅提升。此外，险资及
