来源时间为：2023-02-08
昨天在昆山宾馆参加了一场由国信拍卖举报的租赁权拍卖会。
这是一个位于昆山开发区杜鹃生活区的项目，整个生活区住满之后预估有五六千人，待租赁的配套商铺总面积为8237平方，18个商铺和一层办公，除了最大的两个商铺分别是8号楼1820平方和7号楼2594平方分别被指定为食堂和超市外，其他商铺都在100到200平方左右，用途分别是便利店，早餐，药店，诊所，奶茶，快递点，照相馆，理发馆，移动厅之类；我们参与竞拍的是早餐店。
这18个铺位，参拍人数120多人，有的商铺有将近10个投标人参拍，而有的商铺却只有一个人举牌。
第一个拍卖的是103.84平方的24小时便利店，起拍价25万，经过几十轮竞价，最终以196万成交。
另一个让人瞠目结舌的是药店，八个人参拍，最后成交价是130万。
我们本来心理价位在26万的早餐店，在拍到36万后我放弃了，最后以65万被别人拿下；
1820平方米的食堂，中标价403万。
2594平方的负一层超市，中标价530万。
拍卖会后，我让一个朋友猜这个103.84平方的便利店的租金，让他大胆地往上猜。朋友大胆给出了“50万”的数字，依据他多年从事便利店的经验（他在类似的生活区也有个便利店，面积相当），这也远超出其30万的心理价位了。当得知196万的天价时，他感慨地来了句“疯了，都疯了！”
是世界发展的逻辑已经超出了我的认知，还是贫穷限制了我的想象？
196万年租金，一天的租金5369元，24小时运作，最起码需要10个人，一天工资将近1500，加上水电费物业费，一天最少得7000元，即使按照25的毛利（我们常规得便利店是20毛利，主要因为被香烟10毛利拉低了），一天也要销售28000才能保本。而便利店的客单价一般也就在9块到10块左右，即使按照10块钱，一天至少进店2800人才能保本。要知道，这个园区住满才多少，怎么可能实现？如果毛利达到50，也得1400人进店才能保本。
如果50的毛利，那这里面的商品得是什么样的价格？一瓶农夫山泉，别人1.块5，你得卖3块！
还有，那个102平方的药店，一年租金130万，一天的租金就是3561元，加上人工工资，物业和水电费，每天最低成本得4000元，我大胆地猜测药品行业毛利是50，那每天销售得要8000元，如果这个园区平均人数是5000人，则人均一年要在这个药店购买584元药，才能让这个药店保本！为了盈利，这个药店可能将不得不把外面只卖5块钱的药，卖到10块！
还有，那个早餐店，102平方的铺子，1780元/天的租金，什么概念？比苏州中心底商还贵！也许别的地方只卖1.5的包子，这里可能得卖3块！
是这些店家黑心吗？不，不提高售价怎么支付这么高的租金？
你可能会说，拍卖嘛，一个愿打一个愿挨，这是你情我愿的事，既然认了这个租金，亏钱也怨不得别人。
但我想说，天下没有免费的午餐，这些投标人之所愿意高价拍租这些商铺，不就因为这是个周边欠缺商业的相对封闭的生活区吗？不就因为这里所有的商铺都独立经营，品类相互不冲突，而客户没有第二选择吗？
这么高的租金，受益的是这个园区的开发商，但深受其害的是谁？
第一受损的当然是最终消费者——住宿的员工，因为这些员工在这里没有选择权，早餐就你们一家，总不可能饿着肚子去上班吧？药店也就你这一家，总不可能买个感冒药还得拖着病重的身体去几公里以外的药店买药吧？而这些可都是生活必需品，是满足生存的基本需要。他们，最底层的员工，是这个高租金的最终买单人。
第二受损的是租用这些宿舍的企业。因为高昂的生活成本，员工幸福感下降，没有幸福感的员工能好好工作吗？众所周知，这两年经济形势不乐观，很多企业搬迁到工资较低的东南亚，而我们的企业要维持竞争力，对人工支出多有限制。收入低，支出却大幅增长，请问这种生活状态下的员工，能好好工作吗？能生产出好产品吗？
第三受损的还有这些店铺经营者和当地营商环境。这么高的租金，每个店铺的投资少则五六十万，多则七八百万。但这样高的固定成本，能实现持续经营的估计不足三成，很多人投资经营半年后会发现，已经无力支付下一次租金，其结果要么直接关闭，要么换个韭菜接盘。然后，整个场子变成一地鸡毛。
诚然，作为房东，希望租金最大化听开来也合理，但如果这个最大化是以损害多方利益为前提，我觉得，这个要求是否合情，是否考虑过大局利益，就值得商榷！
毕竟，这不是充分竞争的市场，而是相对垄断的市场，何况，这个生活区是应政府要求，由国企投资建设的，本应是多方得利的良性局面。
毕竟，这些商铺的用途不是KTV，也不是卖黄金或者艺术品，而只是底层员工的基本生活需要。你敢想象，将来有天，我们的粮油蔬菜的独家供应商必须竞标才能确定，而且价高者得之？
当初政府要求建设生活区，其根本目的应该不是为了与民争利，也不是把员工圈在里面榨取他们最后一点利益！
而是为解决企业员工的住宿需求，为降低企业的经营成本，而这些配套设施更是为了满足住宿员工的基本生活需求，为了提升员工幸福感。
毕竟，这些暂时收取的千万租金，与企业动辄近千亿的产值来说，几乎是微不足道的。
只是，部门不同，其在乎的利益点，就不一定与社会利益，与政府大局相同而已！
不知道，这样看似公正却严重损害中国实体经济的拍卖会还有多少？
不知道，这样懒政行为对经济的损害，将来会是谁来买单？
