来源时间为：2023-07-06
二、深圳宏观经济分析......................................................................................................................17
三、区位因素分析..............................................................................................................................20
四、估值计算过程..............................................................................................................................54
第五部分估值结论..................................................................................................................................57
一、估值结论......................................................................................................................................57
第六部分重要事项提示..........................................................................................................................58
一、其他需要特别说明的事项..........................................................................................................58
第七部分估值报告使用限制说明...........................................................................................................59
附件..............................................................................................................................................................62
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释义
除非文义另有所指，本估值报告的下列简称具有下列特定含义：
稳健医疗指稳健医疗用品股份有限公司
该项目指深圳市龙华区稳健工业园城市更新改造项目
估值时点指2023年6月30日
估值机构、受托方指银信资产评估有限公司
注：本估值报告中若出现总数合计与各分项数值之和存在尾数不符的，系四舍五入原因造成。
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声明
稳健医疗用品股份有限公司以财务报告为目的，委托银信资产评估有限公司以2023年6月30日为估值时点对稳健医疗用品股份有限公司持有的位于深圳市龙华区稳健工业园城市更新单元内的房地产及构筑（附属）物实施拆除重建类城市更新改造所涉及的置换物业进行测算。
估值对象及其对应的估值范围所涉及的评估明细表中的申报评估信息、资料及其他重要资料等由委托人申报或提供并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性和有效性负责。
本报告中的分析、判断和结论受估值报告中估值假设的限制，并受估值报告中重要事项的影响。估值报告使用者应当充分考虑估值报告中载明的估值假设、重要事项、使用限制说明及其对估值结论的影响，估值结论仅供委托人、项目估值委托协议书中约定的其他估值报告使用人和法律、行政法规规定的估值报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为估值报告的使用人。
就本报告中所涉及的公开信息，本估值报告不构成对其准确性、完整性或适当性的任何保证。
本报告不是《中华人民共和国资产评估法》定义的评估报告，也未依据中国资产评估准则进行编制。
非法律、行政法规规定，本估值报告的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人；任何未经估值机构和委托人确认的机构或个人不能由于得到估值报告而成为估值报告使用者。
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稳健医疗用品股份有限公司以财务报告为目的
所涉及的位于深圳市龙华区稳健工业园
城市更新单元内房地产及构筑（附属）物
实施拆除重建类城市更新改造所涉及的置换物业
估值报告
银信咨报字（2023）第D0008号
第一部分估值工作背景情况
稳健医疗用品股份有限公司以财务报告为目的，委托银信资产评估有限公司以2023年6月30日为估值时点对稳健医疗用品股份有限公司持有的位于深圳市龙华区稳健工业园城市更新单元内的房地产及构筑（附属）物实施拆除重建类城市更新改造所涉及的置换物业进行测算。本次估值工作涉及的委托人、估值内容等背景信息如下：
一、委托人概况
委托人名称：稳健医疗用品股份有限公司
统一社会信用代码：91440300723009295R
住所：深圳市龙华区民治街道北站社区汇隆商务中心2号楼42层；深圳市龙华区布龙路660号稳健工业园
法定代表人：李建全
注册资本：42649.2308万人民币
类型：股份有限公司（外商投资、上市）
成立日期：2000年08月24日
营业期限：2000年08月24日至无固定期限
经营范围：一般经营项目是：特种劳动防护用品生产；特种劳动防护用品销售；劳动保护用品生产；劳动保护用品销售；服装制造；服装服饰批发；服装服饰零售；卫生用品和一次性使用医疗用品销售；个人卫生用品销售；鞋制造；鞋帽批发；鞋帽零售；制鞋原辅材料销售；母婴用品制造；母婴用品销售；第一类医疗器械销售；第二类医疗器械零售；非居住房地产租赁；以自有资金从事投资活动。（以上项目不涉及外商投资
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准入特别管理措施）（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动），许可经营项目是：生产经营医用生物材料、敷料及制品、医用服装、防护用品、纺织品、无纺布制品及成型包装（上述产品不含国家出口许可证管理商品）和相关产品一次性消耗品及成型包装；全棉居家生活用品、全棉水刺无纺布及其制品、棉花、消毒产品、日用品、化妆品、防护用品、保健用品及仪器仪表的批发、进出口、零售（含网上销售）和其他相关配套业务（不涉及国营贸易管理商品，涉及配额、许可证管理及其他专项规定管理的商品，按国家有关规定办理申请）；智能家居、家电产品的研发、生产及销售；新材料的研发；提供上述产品的技术咨询、技术服务和售后服务；灭菌技术服务（需取得相关资质方可经营的，按有关规定办理申请）。企业管理咨询、商务信息咨询、经济信息咨询；物流供应链管理和仓储服务（不含危险化学品、易制毒化学品、成品油等危险品），自有物业租赁（凭公司名下合法房产证方可经营）；第一类医疗器械生产；第二类医疗器械生产；第二类医疗器械销售；第三类医疗器械生产；第三类医疗器械经营。
（以上项目不涉及外商投资准入特别管理措施）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）
二、项目背景介绍
1、2020年3月4日深圳市龙华区城市更新和土地整备局下发《龙华区城市更新和土地整备局关于龙华街道稳健工业园城市更新单元申请纳入城市更新单元计划的复函》（深华更新函[2020]11号），主要内容为“龙华区龙华街道稳健工业园城市更新单元已经区政府批准同意纳入《2019年深圳市城市更新单元计划龙华区第五批计划》。批准拟拆除范围面积29064平方米，拟更新方向为居住、商业等功能，拟拆除范围内落实用于城市基础设施、公共服务设施、政府公益性项目用地总面积应不少于10900平方米(含不少于6500平方米义务教育用地一处)，落实不少于9班幼儿园，打通规划上苑路。城市更新单元涉及城市总体规划强制性内容的，须按城市总体规划强制性内容有关要求执行。更新单元计划有效期2年，自2019年12月21日起至2021年12月20日止。”
2、2023年1月18日深圳市龙华区城市更新和土地整备局下发《深圳市龙华区城市更新和土地整备局关于龙华街道稳健工业园城市更新单元申请深圳市龙华区城市更新和土地整备局关于龙华街道稳健工业园城市更新单元申请计划有效期延期的复函》（深华更新函〔2023]7号），主要内容为“龙华街道稳健工业园城市更新单元计划有效期延期
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已经批准，且根据深规划资源〔2022]213号的规定，计划有效期调整为3年9个月，自2019年12月21日起至2023年9月20日止。计划公告其他内容仍以原公告为准”。
3、2023年5月23日深圳市龙华区人民政府下发“深圳市龙华区人民政府关于《龙华区龙华街道稳健工业园城市更新单元规划》审批情况的通知”（深龙华府函[2023]87号），上述通知中批准情况如下：
1）原则同意《龙华区龙华街道稳健工业园城市更新单元规划》确定的功能定位及改造目标，具体为：
依托区位优势、发展机遇，打造绿色生态、环境宜人、配套齐全，集总部办公、品质居住、公共配套等功能为一体的活力社区标杆。
2）原则同意《龙华区龙华街道稳健工业园城市更新单元规划》的主要经济技术指标，具体为：
①拆除范围用地面积29064.3平方米，开发建设用地面积17093.0平方米；
②规划总容积138915平方米，其中住宅88450平方米(含公共租赁住房23890平方米)，商业、办公及旅馆业建筑39740平方米，公共配套设施(含地下)10725平方米[其中9班幼儿园4500平方米、占地2700平方米,社区健康服务中心1500平方米老年人日间照料中心750平方米，文化活动室1050平方米，社区管理用房300平方米，社区警务室150平方米，社区级公共配套用房2075平方米(其中预留不少于750平方米用于扩增社区老年人日间照料中心)，社区服务中心400平方米]。另配建社区体育活动场地占地1000平方米，社区儿童游戏场地占地600平方米。物业服务用房按照《深圳经济特区物业管理条例》予以核定，母婴室按照《深圳市城市
