太仓平安保险公司，平安不动产有限公司公开发行2016年公司债券 有限责任公司发行债券、某公司发行两年期债券、公司债券发行试点办法、发行公司债券。
资产管理业务以及投资业务，截至2015年12月31日，公司管理资产规模约1，358亿元。发行人经营范围为：工程管理；工程顾问及监理；装修设计；建筑装饰工程；投资管理；投资咨询；投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内贸易；受委托管理的物业的租赁业务；投资商贸流通业；物流园区投资及运营；养老产业投资；股权投资；受托管理股权投资基金；房地产信息咨询；会务服务；信息咨询；物业管理（凭资质证书开展业务）。
（二）所在行业状况
1、不动产资产管理业务的行业状况及行业前景
根据中国保监会《保险资金投资不动产暂行管理办法》和《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》（保监发［2014］13号）等相关政策，保监会规定了保险公司运用保险资金配置大类资产的上限比例，其中投资不动产类资产的帐面余额，合计不高于本公司上季末总资产的30％。帐面余额不包括保险公司购置的自用性不动产。
截至2015年底，中国保险业总资产规模达12．63万亿元，较年初增长2．17％。截至2015年底，平安寿险和平安财险总资产规模18，843．22亿元，同比增长19．79％，其中平安寿险总资产规模16，322．54亿元，同比增长18．40％。按照保监会政策中国平安集团不动产类资产可投资规模上限约5，653亿元。截至2015年底，中国平安集团投资性不动产规模275亿元，未来投资空间巨大。
2、不动产投资业务的行业状况及行业前景
（1）商业物业行业概况
广义上讲，商业物业包括各种非生产性和非住宅型的物业，包括写字楼、酒店、会议中心、商业服务经营场所等；狭义上看，商业物业主要指专用于商业的物业形式，包括商铺、专业市场、商业批发市场、酒店、商业街等。商业物业作为经营性物业，主要受到国民经济整体发展速度、城市化水平以及社会消费能力的影响；同时，由于商业物业的投资属性突出，其发展速度短期内受社会融资成本和通货膨胀率的影响较大。
2001年以来，我国商业物业投资规模保持较快增长，从2009年开始增速大幅高于全行业和住宅物业的投资增速。2001－2014年，我国商业物业投资复合增长率为25．32％，高出同期全国房地产投资增速2．16个百分点。2014年，我国商业物业投资额为19，987．44亿元，同比增长20．43％，增速较上年下降10．48个百分点。商业物业投资额占全国房地产总投资额的21．03％，同比增长1．74个百分点。同期全国新开工商业地产面积32，396．83万平方米，同比下降1．19％，当年新开工的商业物业面积占全国新开工房屋面积的18．04％。2015年，我国商业营业用房完成投资额1．46万亿元，占当年全国房地产行业投资完成总额的15．22％，办公楼完成投资额0．62万亿元，占当年全国房地产行业投资完成总额的6．46％。2015年商业营业用房和办公楼投资增速增速大幅下跌至1．80％和10．10％，回落较为明显。
在商业物业市场面临去化压力的同时，城市之间的商业地产市场分化也不断加剧。一线城市商业物业市场仍然保持较低的空置率和租金增长；二三线城市在高速增长的同时，市场空置率不断攀升，经营压力不断加大。从2014年四季度来看，北京、上海和深圳的优质写字楼和优质零售物业出租率仍处在全国较高水平，而重庆、成都、天津和沈阳等地的写字楼空置率较高，其中重庆和成都均已超过35％。
从目前市场租金水平来看，北京的优质写字楼租金保持相对较快增速外，其他一线城市的优质写字楼租金也在稳步提升，全国其它二三线重点城市写字楼的租金增幅均趋于平缓，在空置率不断增长的情况下，二三线城市在营商业物业的运营压力将不断加大。
（2）工业物流行业概况
现代物流是在传统的生产制造业、运输仓储业、商品流通业与现代信息产业融合、重组、提升的基础上形成的一种新的产业。物流业在中国的发展已走过三十多年的路程，物流业对我国促进经济发展起着重要的推动作用，成为支持和服务于国民经济体系运行的重要环节。
近年来，随着民生类基础性消费规模的不断扩大，物流行业进入稳定增长阶段。2015年我国社会物流总额229．8万亿，较2014年213．5万亿同比增长7．6％，增速较2014年保持一致。预计2015年物流业景气指数ＬＰＩ平均值会保持在54．7％，较2014年有0．1％的微幅下降，我国物流产业已经从高速发展阶段缓步进入到了平稳发展阶段。近2年伴随经济模式的不断革新，物流服务需求在不断提升。随着工业4．0概念的提出及“互联网＋”的新常态经济模式的兴起，现代物流信息技术支撑体系在不断完善，传统物流模式也逐步向智能物流产业升级换代。2015年中国电商交易总额达到20．8万亿元，同比增长27％，预计未来还将维持在30％的高速增长通道中。物流体系在我国还属于初期发展阶段，在“互联网＋”与传统工业相结合的趋势下，在全国经济在从量变到质变的转型期，物流作为转型中至关重要的环节，发展空间巨大。
随着物流行业的稳步增长，物流市场结构不断优化，仓储业市场需求逐渐增强。在工业品物流总额中，产能过剩的大宗商品物流市场较为低迷，而快速消费品等与居民消费密切相关的物流市场保持较快增长，仓储业市场需求逐渐增强，仓储业固定资产投资额的增幅在整个物流行业中处于较高水平。2008年以后，受经济总体形式的影响，我国仓储业投资增幅下降。截至2014年末，仓储业固定投资额为5158．7亿元，同比增长22．8％，截止2015年6月份末，仓储业固定资产投资增速为30％左右，国内仓储业保持平稳快速发展。
政策层面，物流行业政策扶持力度亦在不断增强。2011年8月，国务院办公厅印发《关于促进物流业健康发展政策措施的意见》提出了九条意见。之后连续在2012年、2013年颁布了《仓储业管理办法》、《关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改增值税试点税收政策的通知》等扶持政策。2014年中央一号文件《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》提到“加快发展主产区大宗现代化仓储物流设施，完善鲜活农产品冷链物流体系”。2014年3月6日印发的《商务部办公厅关于印发＜2014年流通业发展工作要点＞的通知》提到“推动工商企业分离发展物流辅业，加快发展第三方物流。支持仓储企业转型升级，引导仓储企业规范开展担保存货管理业务，推动供应链融资创新发展”。此外，2014年9月国务院印发《物流业发展中长期规划（2014－2020）》，《规划》提出，到2020年，要基本建立布局合理、技术先进、便捷高效、绿色环保、安全有序的现代物流服务体系，物流的社会化、专业化水平进一步提升，物流企业竞争力显著增强，物流基础设施及运作方式衔接更加顺畅，物流整体运行效率显著提高，全社会物流总费用与国内生产总值的比率由2013年的18％下降到16％左右，物流业对国民经济的支撑和保障能力进一步增强。《规划》明确，要以着力降低物流成本、提升物流企业规模化集约化水平、加强物流基础设施网络建设为发展重点，大力提升物流社会化、专业化水平，进一步加强物流信息化建设，推进物流技术装备现代化，加强物流标准化建设，推进区域物流协调发展，积极推动国际物流发展，大力发展绿色物流，并提出了多式联运、物流园区、农产品物流、制造业物流与供应链管理等12项重点工程。
从未来的发展趋势来看，随着“一带一路”战略的贯彻落实，“互联网＋”热潮的迅猛袭来，中国经济和物流行业都将迎来新的机遇，这必然为仓储业的发展提供巨大的市场需求。同时，中国制造业、商贸流通业外包需求的释放和仓储业战略地位的加强，未来仓储必将会存在巨大的市场需求。虽然随着经济的快速发展，仓储业建设增加，仓储行业供给扩大，但从整体上来看，供给还不能满足市场需求，存在一定的需求缺口，而且随着仓储成本的增加和服务的改变，未来仓储的价格将会上升。因此，拥有区位优势、资金优势和信誉良好的仓储企业将迎来巨大的行业发展机遇。
（3）养生养老行业
我国未来老龄化趋势明显，随着老人财富的增多及“421”家庭结构的产生，促使社会养老居住观念的转变，老年人更加重视精神层面的追求；而现有的传统家庭养老方式已不能满足老年人在生理和精神方面的需求。这些都为养老地产的发展带来了新的契机。
养老地产处于养老服务产业链的上游，依托于地产可以衍生出其他养老相关的服务和消费。养老产业链分为上游的养老地产和养老金融，中游的家政、医疗和文娱服务以及下游的养老用品。上游的养老金融承载能力较差，而养老地产承载能力极强，不仅可以将医疗服务装入其中成为其地产不可分割的一部分，也可以将养老用品载入其中进行增值或者提供渠道。因此养老地产的意义不仅仅在于提供所居所养，更多的意义在于承载着整个养老服务的产业链。
2013年9月13日出台的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系，提出促进中小企业发展进入养老服务产业集群，发展养老服务网站，养老服务消费市场。政府深刻认识到我国养老服务体系面临的巨大压力，供不应求的现象明显，且随着中国即将进入快速老龄化阶段，发展养老事业具有国家战略高度。
保险资金在需要提供持续经营的养老地产领域会有更大作为。1）出于资金周转考虑，开发商更可能关注活跃长者社区，在社区和房屋设计上等为老年人提供诸多便利，但项目仍会以出售为主或租售并举。2）开发商养老地产项目若以出租为主，也更可能由专业养老地产运营商进行运营；中长期一些政策的出台，如美国的贷款抵押保险、日本的护理保险制度等等，可能会促进开发商等更多进入这一领域。3）保险资金由于其资金使用期限较长，投资养老地产正好可以解决其资金“长短错配”的问题；另一方面，养老金也可以和养老地产互补配合，实现产业链联动。
（三）公司在行业中的地位及竞争优势
1、行业地位
发行人是行业内领先的不动产投资及资产管理公司，在商业写字楼、工业物流及养生养老业务的投资方面取得了不错的成绩。截至2015底，商业写字楼的累计投资、开发及管理规模已超过500亿；工业物流业务方面，公司已进入20个城市，在建工业物流项目共14个，已锁定项目42个，锁定投资面积504万平方米，实现租赁面积16万平方米，锁定项目已基本形成覆盖东北、华北、华东、华中、华南和西南区域的物流地产网络；养生养老业务方面，稳步推进桐乡养生养老项目的工程进展，通过发布“合悦”品牌，将整合养老、旅游、健康等元素，构建出行业领先的养老运营模式。
不动产相关的资产管理方面，在巩固现有集团内管理业务的基础上，不动产拟积极拓展集团外资产管理业务，将公司打造成为全价值链的不动产基金管理公司。
2、公司竞争优势
发行人至今的市场地位以及把握未来增长机遇的能力归功于以下核心竞争优势：
（1）凭借不动产全价值链投资管理平台，具有较强的优质资产的获取能力
发行人具有投前、投中和投后不动产全流程投资管理流程，总部投资部门成员、公司管理层具备丰富的投资公司背景和经验。投资业务深入全国各重点区域，发行人在全国重点区域均设有城市分公司对优质项目进行深入挖掘。依托平安的品牌优势、基金管理和融资能力，优质资产获取能力显现。
（2）依托中国平安集团综合金融平台，具有多元化的融资渠道
发行人依托中国平安集团综合金融平台，通过整合内外部优势资源，具备了较为多元的融资渠道。其中内部融资渠道包括陆金所、平安付等中国平安集团体系内的子公司，外部渠道主要为从银行取得的贷款。多元化的融资渠道优化了发行人的资本结构，有助维持稳健的流动资金状况。
（3）多样化的产品组合，业务遍布全国，布局核心区域，降低经营风险
发行人产品选择较为多元，核心业务包括三大产品线：商业写
