太仓平安保险公司，平安不动产有限公司公开发行2016年公司债券 有限责任公司发行债券、某公司发行两年期债券、公司债券发行试点办法、发行公司债券。
字楼、工业物流及养生养老产业。同时发行人积极探索公司层面投资及海外投资等较为新型的投资模式。其中帮险资管理的商业写字楼遍布全国一二线重点城市，租金回报率较为稳定。在开发的写字楼物业包括超甲级及甲级写字楼，分布在广州、深圳、杭州等重点城市的核心区域。工业物流已基本形成覆盖华北、华东、华中和华南区域的物流地产网络。全国布局让发行人可有效规避集中在单个地区经营项目的风险。（4）已构建起严谨的风控体系，能有效控制投资风险
建立了四道风控机制的结构，风险控制能力较强：第一道，投资团队（负责项目筛选、交易条款及谈判、投资收益分析等）；第二道，风控部门（投资评审部项目审核、法律合规等各部门出具意见等）；第三道，投决会决策（决定项目是否最终投出）；第四道，投中投后管理（投中由投资管理部负责，项目完成初始投资后，由投后管理部交接管理）。
建立了三层的投后管理体系，严格控制项目的投后风险：项目公司投后管理人员，包括外派财务及董事，其中外派财务负责对所派驻项目进行现场实质管理，现场维护公司利益，外派董事负责对项目日常经营的监督和管理；城市公司投后管理人员，包括城市公司总经理及投后总监，其中城市公司总经理总负责该城市公司下辖区域内股权投资项目的投后管理工作，投后总监协助城市公司总经理具体负责投后管理工作；总部投后管理人员，负责总部层面的管控协调、汇总分析项目信息，并向公司投委会汇报。
（5）审慎的投资和财务控制与管理成就长期盈利
发行人遵循严谨的投资策略，主要投资符合公司发展及市场地位的项目。选择项目时，发行人关注价格、风险及潜在盈利能力等因素，并主要投资符合大众市场需求的主流项目。发行人亦密切关注收购机会并专注主要城市的表现以把握按合理价格投资项目的机会。发行人的投资团队在选择项目时会考虑投资金额、权益投资利益及地价等因素。其后向发行人投委会递交投资决策，管理层的投资及决策委员会负责评估及批淮项目的投资。基于发行人严谨的购地政策，发行人的项目分布均匀，成本合理，支持可持续发展。凭借稳健的财务管理，发行人一直能维持充裕的现金和稳健的债务水平。稳健的投资和财务管理有助发行人持续获利。
（6）公司架构完善，人才结构良好，管理团队经验丰富
发行人组织架构完善，共分为四大模块：资金模块，负责融资、现金流管理，资金风险控制；产品模块，包括工业物流、养生养老、写字楼等的投资建设及运营，项目投资及基金管理；功能模块，负责市场研究、设计管理、工程管理、成本管理、风险控制、法律支持等功能；共同资源模块，包括人事、行政、企划及财务等。
发行人的人才结构多元且完整，按照前、中、后台的业务流程和岗位需要，配置了不同的专业人才，截至2015年末，不动产总部在册人员474人，匹配现阶段业务发展需求。本科及以上学历员工占公司总人数的91％，其中部分核心业务部门，如投资、市场研究、基金等部门，本科及以上学历员工占比为100％，硕士及以上学历员工占比超过50％。业务线人员在不动产投资及金融方面具有丰富的经验，其中骨干人员工作经验均在8年以上。核心岗位人员大多来自国内外顶尖的地产企业、金融企业、会计师事务所等，工作背景优良。截至2016年3月末，发行人员工情况未发生重大变化。
发行人拥有一支专业、资深兼具创业精神的管理团队。董事长邹益民曾任香港上市公司珠江船务发展有限公司副董事长、新鸿基地产（上海）董事长、新鸿基地产（中国）董事总经理。总经理朱政坚曾任香港招商局置业常务副总经理、新鸿基地产（中国）副总经理。
（四）主营业务情况
发行人是平安集团不动产领域投资和资产管理的主要渠道和载体，公司业务包括资产管理和不动产投资两大板块。资产管理业务是指发行人接受平安集团子公司和外部第三方的委托提供不动产投资顾问服务和资产管理服务，主要包括不动产资产运营管理、工程管理、项目投资顾问以及基金管理业务；不动产投资业务是指发行人利用自有资金进行的不动产投资，主要包含基金投资、工业物流、养生养老以及商业物业投资四项业务。
2013年度、2014年度、2015年度及2016年一季度，发行人的营业收入分别为40，133．97万元、91，646．46万元、110，673．46万元和45，544．68万元，整体呈增长态势。2015年度增长19，027万元，增幅20．76％。。
近三年一期公司各项业务营业收入构成情况如下表所示：
（单位：万元）
备注：
1、发行人2013年各项业务的营业收入数据使用的是发行人2014年经审计财务报表的比较期间财务数据；
2、发行人2014年各项业务的营业收入数据使用的是发行人2015年经审计财务报表的比较期间财务数据；
3、发行人2014经审计财务报表比较期间财务数据显示2013年企业往来收入为11，896万元，上述项目清单合计收入为11，746万元，差额150万元为其他零星收入；
4、发行人2013年资产管理费收入数据是2014年经审计财务报表中资产管理服务费收入和租赁管理酬金收入的合计数；
5、发行人2013年投资管理费收入数据是2014年经审计财务报表中合伙企业管理费收入的比较期间财务数据；
6、发行人2014年、2015年经审计财务报表中的租赁收入由上表商业物业租赁收入和工业物流租赁收构成；发行人2014年、2015年经审计财务报表显示物业管理收入由上表商业物业的物管费收入和工业物流的物管费收入构成。
发行人资产管理业务中，成本主要为人力成本，已计入管理费用中职工薪酬，成本费用无法按照收入类型区分到具体业务；而不动产投资业务中，养生养老业务尚未产生营业收入；基金投资业务对应的营业成本主要为资金成本，在发行人会计核算上也未将该部分成本费用区分到具体项目或业务板块；工业物流和商业物业业务产生的收入主要为租赁收入，相对应的成本主要为租赁成本。发行人工业物流业务2014年、2015年及2016年一季度毛利率分别为28．32％、32．23％以及32．31％1（1发行人工业物流业务2013年度未产生收入，所以未披露工业物流业务2013年毛利率。），商业物业业务2013、2014、2015年以及2016年一季度的毛利率分别为4．44％、19．78％、20．23％和15．44％。
第四节财务会计信息
本节的财务会计数据及有关分析反映了公司最近三年经审计及一期未经审计的财务状况、经营成果和现金流量。本公司2013年度、2014年度和2015年度的财务报告经普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了标准无保留意见的审计报告（普华永道中天审字（2014）第21640号、普华永道中天审字（2015）第21784号、普华永道中天审字（2016）第22361号）。本公司2016年1－3月财务报表未经审计。
财政部于2014年修订或新发布了多项具体会计准则，发行人已采用上述准则编制2014年度财务报表，并根据准则要求对2013年12月31日报表进行了重述。重述后，本募集说明书中2014年12月31日财务数据使用的是2015年审计报告中比较期间财务数据（即2015年审计报告期初数），2013年12月31日的财务数据使用的是2014年审计报告中比较期间财务数据（即2014年审计报告期初数）。
在阅读下面发行人2013－2015年度财务报表中的信息时，应当参阅发行人经审计的财务报告全文。
一、最近三年一期的财务报表
发行人近三年一期合并资产负债表
（单位：万元）
发行人近三年一期合并利润表
（单位：万元）
发行人近三年一期合并现金流量表
（单位：万元）
发行人近三年一期母公司资产负债表
（单位：万元）
发行人近三年一期母公司利润表
（单位：万元）
发行人近三年一期母公司现金流量表
（单位：万元）
二、合并财务报表范围的变化情况
2016年1－3月公司纳入合并范围的公司增加6家，明细如下：
（单位：元）
2015年公司纳入合并范围的公司增加48家，明细如下：
（单位：元）
2015年公司不再纳入合并范围的公司增加7家，明细如下：
（单位：元）
2015年公司纳入合并范围的结构化主体增加1家，明细如下：
（单位：元）
2014年公司纳入合并范围的公司增加22家，明细如下：
（单位：元）
2014年公司不再纳入合并范围的公司增加3家，明细如下：
（单位：元）
2014年公司不再纳入合并范围的结构化主体增加4家，明细如下：
（单位：元）
2013年公司纳入合并范围的公司增加12家，明细如下：
（单位：元）
2013年公司纳入合并范围的结构化主体增加3家，明细如下：
（单位：元）
2013年公司不再纳入合并范围的公司增加2家，明细如下：
（单位：元）
三、最近三年一期的主要财务指标
最近三年一期的主要财务指标
上述财务指标的计算方法如下：
资产负债率＝期末负债合计／期末资产总计×100％
流动比率＝期末流动资产合计／期末流动负债合计×100％
速动比率＝（期末流动资产合计－期末存货余额－期末预付账款余额－期末待摊费用余额）／期末流动负债合计）×100％
ＥＢＩＴＤＡ＝利润总额＋计入财务费用的利息支出＋固定资产折旧＋无形资产及其他资产摊销
ＥＢＩＴＤＡ利息倍数＝ＥＢＩＴＤＡ／（计入财务费用的利息支出＋资本化利息支出）
利息保障倍数＝（利润总额＋计入财务费用的利息支出）／（计入财务费用的利息支出＋资本化利息支出）
营业利润率＝报告期营业利润／报告期营业总收入×100％
总资产报酬率＝（报告期利润总额＋报告期列入财务费用的利息支出）／［（期初资产总计＋期末资产总计）／2］×100％其中：2013年年初数使用年末数代替
净资产回报率＝报告期净利润／［（期初所有者权益合计＋期末所有者权益合计）／2］×100％，其中2013年年初数使用年末数代替
第五节募集资金运用
一、募集资金运用计划
经公司第四届董事会第五次会议以及2016年第二次临时股东会议审议，公司拟采用分期发行方式申请发行不超过40亿元的公司债券。
经公司2016年第二次临时股东会议批准，本次发行债券募集拟用于偿还公司债务、补充营运资金，改善公司资金状况。
在股东会议批准的上述用途范围内，本次债券募集资金归属于公司及其子公司使用，拟用25亿元偿还债务，15亿元补充营运资金。其中，拟补充营运资金的投向为商业物业和工业物流等业务板块，拟偿还债务明细如下：
（单位：万元）
二、本次募集资金的必要性
（一）有利于优化公司债务结构，降低财务风险
目前公司主要通过银行等渠道进行外部融资。本次债券募集资金归属公司及其子公司使用，将用于偿还债务和补充营运资金，将有利于降低公司综合融资成本，降低流动负债占比，改善公司负债结构，有利于公司中长期资金需求的配置和战略目标的稳步实施。
（二）有利于拓宽公司融资渠道
目前，公司基金管理与投资、工业物流、商业物业等业务板块等业务板块资金需求量较大，而宏观、金融调控政策的变化会增加公司资金来源的不确定性，增加公司资金的使用成本，因此要求公司拓
