【法官点评】商品房买卖合同的约定和记载是双方当事人权利义务的主要依据，开发商交付的房屋及设施不符合合同约定，应承担违约责任。开发商随意降低楼层层高，理应赔偿购房者损失。同时也提醒购房者，可以与开发商在合同中对房屋层高差异问题产生的违约责任进行明确约定，防止出现纠纷时损失难以确定。
9.商品房销售广告宣传不实构成违约，开发商需承担违约责任
【基本案情】2009年6月，贾某在购买拓达公司开发的某小区房屋时，拓达公司向其发放的宣传册中称该小区环境良好，其中绿化率55，容积率1.3。后贾某与拓达公司签订商品房预售合同，约定拓达公司将该小区301室房屋出售给贾某。2011年房屋建成交房后，贾某发现该小区的容积率仅有1.6，遂诉至法院，要求拓达公司承担违约责任。拓达公司认为宣传资料中的内容仅供购房者参考，双方签订的房屋买卖合同中并未对此内容进行约定，其不应当承担法律责任。法院审理后认为，拓达公司制作的宣传册对该小区绿化率、容积率等环境指标的描述具体且确定，足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同并对房屋价格的确定有一定影响，故拓达公司在宣传册中的允诺虽然没有载入商品房买卖合同，也应当认定为合同的内容。本案中，拓达公司擅自提高容积率的行为，构成违约。据此，法院结合拓达公司提高容积率的幅度、贾某居住环境品质降低的程度、拓达公司违约超建可能获得的利益包括减少土地成本之支出等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定拓达公司赔偿贾某6000元。
【法官点评】关于开发商制作的广告和宣传资料中所载内容的性质的认定，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》中第三条明确规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”因此，购房者在购房时有必要仔细查阅相关资料中宣传内容，尤其是一些足以影响房屋买卖合同订立及价格确定的重要宣传信息，审慎对待开发商对小区外部环境的宣传资料，对于涉及小区配套设施的重大问题应在合同条款内进行具体明确约定，以免日后发生纠纷。同时开发商广告宣传应当客观谨慎，防止因不实、虚假宣传承担赔偿责任。
10.格式合同中约定的违约金过低，买受人可请求予以调整
【基本案情】陈某和开发商甲公司于2012年8月签订商品房买卖合同，约定由陈某向甲公司购买商品房一套，甲公司于2013年3月1日向陈某交付房屋，如甲公司未按合同规定的期限交房，逾期超过30日后买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.5向买受人支付违约金。因甲公司未按期交房，陈某向甲公司发出解除合同的通知，并要求退还全部购房款以及支付违约金。后陈某因与甲公司关于违约金数额问题诉诸法院。审理中，陈某认为合同约定的违约金过低，要求法院对违约金予以调高;甲公司认为合同是双方自愿签订的，应按约定确定违约金。法院认为，虽然陈某与甲公司的合同已明确约定违约金的给付标准，但因合同未能继续履行是由甲公司原因造成，在陈某交纳全部购房款的情况下，未能如期取得房屋，给其造成一定损失，而双方约定的违约金标准明显过低，故判令甲公司按照中国人民银行贷款利率的标准计算违约金。
【法官点评】商品房买卖合同中，购房者与开发商签订的购房合同多系开发商事先拟定好的格式合同，很多情形下开发商尽可能减少自己的违约责任，而购房者处于弱势地位，无权改变合同条款。在合同履行过程中，因开发商自身原因导致合同未能如期履行时，且合同约定的违约金过低时，不能机械地适用合同中约定的违约条款，应当根据合同法第114条的规定以及民法的公平原则，适当调整违约金的数额，更好地保护守约方的权利。
《太仓人民法院发布商品房买卖合同纠纷10个典型案例》相关参考资料:
商品房买卖合同纠纷、专利纠纷典型案例、矛盾纠纷化解典型案例、婚姻家庭纠纷典型案例、物业纠纷典型案例、著作权纠纷典型案例、合同纠纷典型案例、土地纠纷典型案例、公司纠纷典型案例7则
