环沪城市也面临相同的困境。2022年因上海疫情影响2月中旬起暂停上海轨道交通11号线昆山段（兆丰路站、光明路站、花桥站）的运营；地面进沪通道也设置了层层检查。受此影响，环沪太仓各板块2021年下半年起上海外溢客群持续减少，双城生活难度的增加使得整体联动性大为减弱。
（二）核心城市和环沪、环京楼市调控“一紧一松”关乎外溢需求释放程度（略）
（三）本地常住人口决定楼市成交规模“天花板”，改善不差钱支撑市场回温
环沪、环京城市楼市最为重要的特征便是主城区房价较高，主要由本地刚改和高端改善客群支撑，而与一线城市毗邻的区域诸如嘉善、花桥、燕郊等则主要承接一线城市刚需外溢，投资需求可以起到短期内引爆市场行情的“导火线”作用，而更为关键的则是本地自住需求的支撑性作用。
1、京沪外溢投资需求是行情启动“导火线”，成交支撑依托主城区常住人口
以客群结构来切入，环京、环沪二三城市楼市主要客群构成来源于两部分：一是一线城市投资/自住客群外溢，以我们实际调研情况来看，环沪诸如昆山花桥、太仓浏河镇等地的确有部分无力在一线购房的刚需外溢带动了短期成交的火热，但目前这部分群体与其说是纯投资的资产增值保值，更多是考量自住需求，昆山花桥已经成为名副其实的“睡城”，而随着S1预期明年年中通车，势必还是会源源不断的导入上海外溢的刚需客群。
环京诸如燕郊等楼市火热与其说是投资需求的新增，更多是前期在燕郊购房的刚需群体经过多年的收入积累进入改善换房阶段，而疫情双城管控也让更多想要外溢的北漂刚需群体宁愿选择市区老破小而对燕郊的新房望而却步，加之燕郊与北京主城区距离较远，通勤时间等问题也阻断了一部分的外溢需求。
二是本地刚需、刚改和高端改善自住需求，我们以常住人口来测度可以基本反映该城市的需求容量，因毗邻一线城市的天然优势，环沪、环京二三线城市基本都保持人口净流入：根据七普数据来看，廊坊、嘉兴、昆山、太仓等城市2020年常住户籍人口比均大于1。
不过值得关注的是各城市人口禀赋并不相同，人口基数是决定其房地产成交规模的主要指标之一：廊坊、嘉兴常住人口规模均在540-550万人。而与之形成鲜明对比的当属太仓，虽然常住户籍人口比高达1.63，但常住人口仅为83万人，与同为苏州代管县级市的昆山相比，人口量仅为昆山的40。前几年的成交大热已然提前透支了需求，对比太仓2017-2021年常住人口和商品住宅成交面积，可以看出常住人口基本持稳在70-80万人，但是2017-2021年商品住宅累计成交规模却达到了656万平，我们以2017-2021年城市商品住宅成交累计成交规模与2021年常住人口量作比，得出近5年人均购买住房面积为8平方米，显著高于嘉兴、廊坊等城市，可见其人口基数与其商品住宅的成交规模并不匹配，主要还是依托于上海外溢的投资自住需求，本地的人口支撑相对羸弱。
2、购买力持续分化，本地刚需刚居住降级，改善豪提振高端盘销量
除了人口基数之外，居民购买力也是影响其未来楼市成交规模能否持续放量的重要指标之一，我们按照城镇非私营单位在岗职工平均工资和城镇居民人均可支配收入两个维度测度。
就定义而言，城镇地区全部非私营法人单位，具体包括国有单位、城镇集体单位、联营经济、股份制经济(非私营)、外商投资经济、港澳台投资经济等法人单位。这类群体对于环沪、环京三四线城市而言基本涵盖了公务员、教师、医生、企业高管等高收入群体，相较而言，城镇居民人均可支配收入更多反映刚需群体的收入水平。
对比环沪、环京各城市居民收入情况可以看到，除了廊坊之外，嘉兴、昆山、太仓城镇非私营单位在岗职工平均工资均已突破10万元，而对比城镇居民人均可支配收入，可以看出，廊坊等环京城市购买力两极分化严重，城镇居民人均可支配收入基本仅有5万元，而昆山、太仓等苏州代管县级市基本都已突破7.6万元，与城镇非私营单位在岗职工平均工资的差距相对较小。
从房价收入比来深入测算居民购房压力，各城市表现也不尽相同，对于廊坊、嘉兴等城市而言，本地务工从事基层服务行业的低收入群体依旧对“高房价”望而却步，购房压力有增无减，以城镇人均可支配收入测度的房价收入比基本均超10年。而本地公务员等高收入群体买房换房无压力，不过考量到这部分需求已在前期有所释放，叠加市场下行、疫情反复等不利因素，改善需求的观望情绪也比较浓厚。而对于昆山、太仓等环沪城市而言，无论是刚需、改善群体，房价收入比基本都在10年甚至以上，短期需求透支问题也比较严重，中长期来看房价也基本上涨至阶段性高点，整体成交规模有见顶征兆。
结合第三方招聘网站51job的2022年9月招聘信息数据，昆山以电子信息和装备制造业等劳动密集型产业居多，因而人才需求量较大，岗位招聘量TOP15累计提供岗位量近5万个，其中电子技术/半导体/集成电路需求量居首，平均工资约8158元/月。嘉兴次之，岗位招聘量TOP15累计提供岗位量基本在2万个以上，嘉兴呈现出高工资和高需求量并存特征，电子技术/半导体/集成电路、计算机软件月收入破万，且岗位容量位列TOP5。太仓因人口基数较低，整体岗位招聘量在四个城市中居末，工资水平基本与昆山持平。
（四）京沪投资外溢强调自住属性，交通便捷度、城市宜居性是决定性因素（略）
1、轨交、直通巴士落地，“双城”生活便捷度提升，刺激投资需求外溢（略）
2、经济发展、基建投资等城市基本面决定本地自住客群购房积极性（略）
04
趋势预判：短期热度延续
中长期看好昆山等基本面尚佳城市（本节有删减）
（一）政策面：调控“松无可松”，后期刺激力度有限，亟待房企自救
依据上文分析，环沪、环京市场当前均有不同程度的调控松动，限购松绑、降首付等纾困政策层出不穷，以昆山为例，即便外地户口也可通过人才编码等方式购买多套，实际上地产下行周期之下购房基本不设限，在这样宽松的政策环境中，未来政策利好的释放空间相对较小。一方面，地方财政压力较大，地市低迷使得土地财政依赖度较高的各地政府在资金动用层面基本已经“捉襟见肘”；另一方面，限制性政策解绑，公积金贷款松动等常规性操作已出，但是对市场提振效果递减，这也从侧面说明市场需求显著透支的事实，未来中央若无全国性利好政策，诸如房票安置、购房补贴等持续扩充居民购买力的利好政策出台，市场实际上很难全面回暖。
基于此，房企还是应当加强自救，通过降价折扣、分销渠道加码等组合拳方式加速去化，不得不说，在当前低迷的市场行情之下，抢得开盘先机收割客户，加速资金回笼，便能在市场竞争中保持领先优势。
（二）楼市：环京、环沪短期热度延续，中长期依托经济、人口承接
我们认为，对于环沪、环京三四线城市而言，短期内市场热度还将延续：一方面主城区高品质楼盘供应稀缺的格局短期内难以改变，目前改善自住需求还有一定的释放空间；另一方面疫情得以阶段性控制，限购解绑等短期利好都在不断刺激环沪、环京毗邻区域热度回升，随着交通规划利好的进一步落地，势必还将导出部分购买力不足的刚需客群。
不过中长期来看，城市成交规模“天花板”的决定性因素还在于城市自身人口、经济、产业和基建投资等城市基本面情况。对于环京的各个城市而言，燕郊，因毗邻北京副中心得天独厚的地理位置，自然成为承接北京外溢客群的不二之选；继而为廊坊市区，主要依托于本地刚需、改善自住需求支撑，最后为大厂、香河等基本面相对较差的北三县城市。
对于环沪个个城市而言，毋庸置疑，昆山、嘉兴为第一梯队，本地有产业、人口支撑，同时享受上海客群外溢利好；而对于太仓而言，本地人口基数不足100万，虽然因宜居性成为上海养老首选，但是整体发展前景还是要显著弱于嘉兴、昆山等城市。
（三）地市：回暖速度将显著慢于楼市，仅靠央国平托底地市规模难为继（略）
排版丨太阳
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