一方面高净值客户仍是中坚力量，其投资行为的成熟和需求的复杂化对资管机构提出了新的要求；
另一方面，中产、数字大众等客群兴起，资管机构可以凭借互联网金融以较低的成本服务此类客
户。
从资产类别看，“资产荒”成为2015年至今最突出的挑战。资管行业在资产端缺乏相对高收
益、低风险的优质基础资产，倒逼资管机构降低产品收益。结合经济调整期“资产荒”现象的延
续以及直接融资快速发展的宏观背景，未来五年，被动管理型和除非标固收外的另类投资产品整
体上发展较快，比如指数型基金、私募证券基金、私募股权基金；而主动管理型中，股票类产品
发展较快，跨境类产品也有较大潜力。
从资管机构看，未来五年竞争态势有所改变，银行仍为中坚力量；公募基金和私募基金得益
于直接融资加速，增速较快；而信托、基金子公司和券商资管等高度依赖通道业务的资管机构则
面临转型。
2．商业地产
2019年，我国商业地产行业供需情况有所下降，租金水平下行压力大，商业地产市场仍然面
临同质化竞争加剧的风险，产品创新、错位竞争等成为发展趋势。2020年，新冠疫情对商业地产
造成较大冲击。
2019年，随着部分地区市场逐渐饱和，商业地产投资增速有所放缓。我国商业营业用房完成
投资额1.32万亿元，同比下降6.70，占当期全国房地产行业投资完成总额的9.98，占比进一
步下降。
从商业地产供求情况看，2019年，商业营业用房竣工面积10,814.18万平方米，同比下降3.90；
销售面积10,172.87万平方米，同比下降15.00，仍呈现供过于求的局面。从写字楼租金水平来
看，根据全国15个重点城市主要商圈典型甲级写字楼租赁样本数据，2019年四季度，全国重点
城市主要商圈写字楼租金整体水平环比有所下跌，平均租金为4.9元/平米·天，跌幅为0.67。
其中，一线城市中75的商圈写字楼租金环比下跌，二线城市50的商圈写字楼租金环比下跌或
持平。2020年一季度，受新冠疫情影响，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平环比下跌，
平均租金为4.9元/平方米·天，跌幅为0.82。一线城市中，2.8的商圈写字楼租金环比上涨，
97.2的商圈写字楼租金环比下跌。
从发展模式来看，我国商业地产存量大，同质化竞争加剧，结构性问题突出。优秀房地产企
业通过打造特色产品线、提升运营管理水平、加强品牌建设、借助资本力量实现发展；通过打造
大资管平台、与金融结合等，实现开发模式向资产管理模式的转变与升级；通过联合（如险资企
业、房地产企业之间的联合等）与收并购实现优势互补；此外，联合办公作为商业地产的新形态，
发展加速，实现了存量盘活与办公形式的创新。
未来，针对商业地产去库存的政策支持力度仍将较大，且关于行业发展的细化政策将进一步
落实。商业地产将更加向一线及热点二线城市集中，行业及市场集中度的提升将带来竞争加剧，
根据不同城市的特点及变化，进行精准的产品定位，通过产品创新、业态和功能的合理布局或调
整、实现错位竞争、提升商业地产价值将成为发展趋势。
四、管理分析
2019年，公司高管团队和管理制度未发生重大变化。
五、经营分析
1．经营概况
2019年，公司主营业务依然为资产管理和不动产投资，营业收入继续增长，毛利率有所提升。
公司业务分为资产管理和不动产投资两大板块：资产管理业务主要包括不动产资产运营管理。
工程管理、项目投资顾问和基金管理等，不动产投资业务主要包括商业物业投资和工业物流投资
等。2019年，公司实现营业收入21.98亿元，同比增长17.75，主要系项目投资顾问收入增加所致；
实现净利润68.25亿元，同比大幅增长100.83，主要系投资收益大幅增长所致。
从营业收入的构成来看，2019年，资产管理板块收入为19.32亿元，占营业收入比重为87.90，
较上年提升10.80个百分点，其中工程管理收入同比增长178.26，主要系新增八卦岭项目、张江
三号项目的工程管理费收入所致；项目投资顾问收入同比增长28.51，主要系委托人增加所致；
基金管理业务收入同比增长117.98，主要系基金管理业务规模扩大所致。2019年，不动产投资板
块收入为2.66亿元，同比减少38.00，主要系部分工业物流子公司股权转让，合并范围变化所致。
表22017－2019年公司营业收入构成及毛利率情况（单位：亿元、）
板块
备注
2017年
2018年
2019年
金额
占比
毛利率
金额
占比
毛利率
金额
占比
毛利率
资产管理
不动产资产运营管理业务
资产管理费收入
1.43
6.80
-
1.76
9.40
-
1.95
8.89
-
工程管理业务
工程管理费收入
0.97
4.62
-
0.23
1.24
-
0.64
2.92
-
项目投资顾问
投资顾问费收入
9.68
46.17
-
9.75
52.23
-
12.53
56.99
-
基金管理业务
投资管理费收入
0.69
3.28
-
0.89
4.74
-
1.94
8.83
-
保理业务
保理业务收入
0.00
0.00
-
0.06
0.32
-
0.76
3.47
-
财务顾问业务
财务顾问费收入
3.37
16.06
-
1.71
9.17
-
1.50
6.80
-
不动产投资
商业物业
租赁收入
1.36
6.47
-
0.34
1.79
-
0.64
2.90
-
物管费收入
0.51
2.43
-
0.10
0.52
-
0.02
0.08
-
酒店业务收入
0.73
3.49
-
0.77
4.15
-
0.72
3.27
-
工业物流
租赁收入
1.45
6.90
-
1.84
9.86
-
0.65
2.97
-
物管费收入
0.57
2.71
-
0.77
4.10
-
0.28
1.28
-
养生养老
养生养老
0.04
0.20
-
0.25
1.32
-
0.35
1.59
-
其他
其他
0.18
0.88
-
0.22
1.16
-
-
-
-
合计
20.96
100.00
81.72
18.67
100.00
85.92
21.98
100.00
90.07
注：因公司无法提供分板块毛利率，故无法分析各板块毛利率变化情况
资料来源：公司提供，联合评级整理
毛利率变化方面，2019年，公司综合毛利率为90.07，较上年提升4.15个百分点。
2020年1－3月，公司实现营业收入6.36亿元，同比增长42.60；实现净利润8.27亿元，同
比减少32.27，主要系投资收益减少所致。2020年1－3月，公司业务综合毛利率为94.69，继
续上升。
2．资产管理业务
公司接受平安集团子公司的委托提供不动产资产代管服务，同时接受外部第三方的委托提供
不动产投资服务，主要包括不动产资产运营管理、工程管理、项目投资顾问以及基金管理业务。
（1）不动产资产运营管理业务
公司承接了平安集团旗下大部分成熟商业写字楼的资产运营管理，经营稳健且风险很小。
不动产资产运营管理业务为公司受托对已建成完工的不动产项目提供包括招租在内的招商。
运营服务；公司在提供服务期间，每年按资产原值的0.25~0.50向委托人收取费用。
公司资产管理项目的物业性质主要有写字楼、综合体、住宅、公寓、酒店等；公司所管理资
产主要租客有平安人寿、平安产险和平安信托等平安集团内子公司。目前，公司所管理的资产出
租率较高，其中多数项目出租率达到90以上。2019年，公司资产运营管理收入为1.95亿元，同
比增长10.80；2020年1－3月，公司资产运营管理收入为0.56亿元，同比增长64.71。资产
管理业务项目情况见附件1。
（2）工程管理业务
平安集团作为国内主要的综合性金融集团之一，近几年发展较快，为公司带来较大规模的工
程管理费收入；但随着部分办公项目建设完工，公司未来该板块收入规模预计将下降。
工程管理业务为公司受托对在建的不动产项目提供工程规划、建造、施工或装修改造等工程
管理服务；公司以施工过程中产生的建安成本为基数，每季度按1.5的费率向委托人收取费用。
2019年，公司工程管理业务实现收入0.64亿元，同比增长178.26。截至2020年3月底，
公司提供工程管理服务的项目共3个，分别为产险大厦、八卦岭平安大厦和张江3号项目。2020
年1－3月，公司工程管理服务收入为982.98万元，同比减少56.96。公司2019年以来工程管理
项目有所减少。
表3近年来公司主要工程管理项目
