规模增长带来人力成本等增加所致。2019年公司财务费用为18.28亿元，同比增长5.55。2019
年，公司费用收入比为153.89，较上年下降5.73个百分点；考虑到公司特殊的业务模式，公司
费用收入比虽然很高，但仍处于正常范畴。
2019年，公司投资收益为84.95亿元，同比增长51.37，占营业利润的118.38，为公司重要
的利润来源。投资收益主要由债权投资投资收益（占22.85）和长期股权投资投资收益（占73.61）
构成。投资为公司的经常性业务，投资性收益可持续性较强。
从盈利指标看，2019年，公司总资本收益率、总资产报酬率和净资产收益率分别为12.03。
11.01和21.35，较上年分别提高3.72个百分点、提高2.94个百分点和提高7.68个百分点。公
司各盈利指标表现较好。
2020年1－3月，公司实现营业收入6.36亿元，较上年同期增长42.60；实现营业利润9.69亿元，
较上年同期下降28.43，主要系投资收益减少所致；实现净利润8.27亿元，同比减少32.27。
5．现金流
2019年公司经营活动现金流依然为净流入；公司控制发展规模，投资活动由净流出转为净流
入；筹资活动由净流入转为净流出。
从经营活动来看，2019年，公司经营活动现金流入87.14亿元，较上年增长10.15，主要系
收到关联方往来款增加所致；经营活动现金流出67.91亿元，较上年增长28.65，主要系支付第
三方往来款增加所致。综上，2019年，公司实现经营活动净流入19.23亿元，较上年下降26.96。
2019年，公司现金收入比为113.30，较上年减少46.02个百分点，公司投资收益规模大，现金
收入比保持在较高水平。
从投资活动来看，2019年，公司投资活动现金流入696.55亿元，较上年下降30.93，主要
系收回投资收到现金减少所致；投资活动现金流出653.45亿元，较上年下降40.13，主要系在房
地产市场价格较高的情况下公司投资较谨慎所致。综上，2019年公司实现投资活动净流入43.10
亿元，较上年由负转正。
从筹资活动来看，2019年，公司筹资活动现金流入228.10亿元，较上年下降26.63，主要
系发行债券规模同比下降所致；筹资活动现金流出255.88亿元，较上年增长14.77，主要系分配
股利、利润或偿付利息支付的现金增加所致。综上，2019年公司实现筹资活动净流入-27.77亿元，
较上年由净流入转为净流出。
2020年1－3月，公司经营活动净现金流为-11.73亿元；投资活动净现金流为-128.46亿元；
筹资活动净现金流为70.65亿元。
6．母公司财务分析
母公司资产以流动资产为主，货币资金充裕；负债以非流动负债为主，资产负债率适中；所
有者权益稳定性较强；营业收入规模较小，净利润主要来自投资收益；现金流入主要依靠投资和
筹资活动。
截至2019年底，母公司资产总额645.48亿元，较年初增长9.05，主要系非流动资产增加所
致。其中，流动资产495.95亿元（占比76.83），非流动资产149.53亿元（占比23.17）。从
构成看，流动资产主要由货币资金（占21.82）、一年内到期的非流动资产（占43.39）和其
他流动资产（占20.32）构成，非流动资产主要由长期股权投资（占86.30）构成。截至2019
年底，母公司货币资金为108.24亿元。
截至2019年底，母公司负债总额320.38亿元，较年初下降5.42。其中，流动负债129.04
亿元（占40.28），非流动负债191.34亿元（占59.72）。从构成看，流动负债主要由短期借
款（占26.64）、其他应付款（占18.03）、一年内到期的非流动负债（占19.98）和其他流
动负债（占23.56）构成，非流动负债主要为应付债券（占87.68）。母公司2019年资产负债
率为49.63，较2018年下降7.60个百分点。
截至2019年底，母公司所有者权益为325.11亿元，较年初增长28.43，变化不大。其中，
实收资本为200.00亿元（占61.52）、其他权益工具合计36.19亿元（占11.13）、未分配利
润合计75.60亿元（占23.25）、盈余公积合计9.43亿元（占2.90）。实收资本占比较高，权
益稳定性较强。
2019年，母公司营业收入为16.49亿元，净利润为42.96亿元，主要来自投资收益。
2019年，母公司经营活动现金流量净额-20.69亿元；投资活动现金流量净额76.83亿元，筹
资活动现金流量净额4.66亿元。
7．偿债能力
公司短期和长期偿债能力均较强，考虑到公司作为平安集团旗下专业的不动产投资及管理平
台，能够获得集团较多支持，其整体偿债能力极强。
从短期偿债能力指标看，截至2019年末，公司流动比率与速动比率分别由年初的1.70倍和1.70
倍分别提高至2.26倍和提高至2.25倍，流动资产对流动负债的保障程度较高。截至2019年末，公司
现金短期债务比由年初的0.43倍提高至1.18倍，现金类资产对短期债务的保障程度较高。整体看，
公司短期偿债能力较强。
从长期偿债能力指标看，2019年，公司EBITDA为92.51亿元，较上年增长61.12。从构成看，
公司EBITDA由计入财务费用的利息支出（占20.28）、利润总额（占77.27）构成。2019年，
公司EBITDA利息倍数由上年的3.08倍提高至4.76倍，EBITDA对利息的覆盖程度较高；公司
EBITDA全部债务比由上年的0.13倍提高至0.25倍，EBITDA对全部债务的覆盖程度尚可。整体看，
公司长期债务偿债能力较强。
截至2020年3月底，公司存在一起未决诉讼。2014年9月，公司全资子公司平安不动产资本有
限公司认购了五洲国际控股有限公司6,000万美元的，交易文件约定在第三年届满之日，平
安不动产资本有限公司有权选择提前赎回全部债券。2017年9月，平安不动产资本有限公司要求五
洲国际控股有限公司赎回全部债券，五洲国际控股有限公司偿还了部分债券后未能继续履约，未
偿债券本金约为3,343万美元。就五洲国际控股有限公司未偿付的该部分债券，公司依法提起了仲
裁以维护自身权益。
截至2020年3月底，公司对关联方太原旭凰房地产开发有限公司和深圳安创投资管理有限公司
提供担保34.10亿元，为公司净资产的9.16，公司面临一定的或有负债风险。
公司与各大银行等金融机构建立了良好的长期合作关系，截至2020年3月底，公司及控股子公
司已获银行授信额度1,038.64亿元，剩余授信额度741.99亿元，间接融资渠道畅通。
截至2020年3月27日，根据中国人民银行企业基本信用信息报告显示（机构信用代码：
G1044030401032740V），公司已结清和未结清信贷记录中均不存在不良或关注类信贷信息。
七、券偿债能力分析
从资产情况来看，截至2020年3月底，公司现金类资产达81.20亿元，约为“20不动Y1”
“19不动06”“19不动05”“19不动04”“19不动Y2”“19不动Y1”“18不动01”“17
不动02”“17不动01”和“16不动产”合计本金（154.00亿元）的0.53倍，公司现金类资产对
债券的覆盖程度较低；净资产达378.09亿元，为债券合计本金（154.00亿元）的2.46倍，公司净
资产能够对债券本金的按期偿付起到很强的保障作用。
从盈利情况来看，2019年，公司EBITDA为92.51亿元，约为债券合计本金（154.00亿元）
的0.60倍，公司EBITDA对债券本金的覆盖程度较高。
从现金流情况来看，公司2019年经营活动产生的现金流入87.14亿元，约为债券合计本金
（154.00亿元）的0.57倍，公司经营活动现金流入量对债券本金的覆盖程度较高。
综合以上分析，作为平安集团旗下专业的不动产投资及管理平台，公司在行业内有较强的竞
争力。公司不断扩大业务规模，未来随着相关项目的收入结转和投资收益的确认，公司整体收入
和利润规模有望保持稳定，公司对“20不动Y1”“19不动06”“19不动05”“19不动04”“19
不动Y2”“19不动Y1”“18不动01”“17不动02”“17不动01”和“16不动产”本金的偿
还能力极强。
八、综合评价
公司作为平安集团不动产领域投资及管理的主要运营主体，在资金及业务运营等方面得到了
平安集团的有力支持。公司业务构成多元化，涵盖资产管理、工程管理、投资顾问等资产管理业
务以及商业地产和养老地产等领域的不动产投资业务。2019年，公司净利润大幅增长，盈利能力
较强，资产规模快速增长且资产质量良好。同时，联合评级也关注到公司正处于快速发展阶段，
投资项目较多，预计未来资金压力将进一步加大；公司投资业务具有一定不确定性以及关联交易
规模较大等因素给公司信用水平带来的不利影响。
未来，随着公司养生养老项目、商业物业项目和基金投资项目进入投资回报期，公司整体盈
利能力有望进一步增强。
综上，联合评级维持公司的主体长期信用等级为“AAA”，评级展望为“稳定”；同时维持
“20不动Y1”“19不动06”“19不动05”“19不动04”“19不动Y2”“19不动Y1”“18
不动01”“17不动02”“17不动01”和“16不动产”的债项信用等级为“AAA”。
附件1公司资产管理项目情况
单位：万元
序
号
项目名称
委托人
资产管理费收入
2017年
2018年
2019年
2020年1-3月
1
深圳平安金融中心
平安寿险
1,766.08
3,492.66
3,462.37
858.72
2
上海金融大厦
平安寿险
1,252.24
1,582.17
1,122.19
283.86
3
深圳城市广场
平安寿险
695.58
695.58
856.11
217.37
4
北京平安国际金融中心
平安寿险
1,499.19
1,958.46
1
