-
11
南昌安和物流有限公司
298.08
128.04
321.66
137.66
-
-
12
徐州安彭仓储有限公司
334.28
135.19
617.84
253.65
715.22
297.66
13
德安仓储（芜湖）有限公司
58.61
27.00
115.51
50.09
-
-
14
沈阳安和物流有限公司
1,009.49
420.22
1,362.04
567.23
-
-
15
扬州平鸿产业园开发管理有限公司
121.82
51.72
328.08
139.42
421.39
179.78
16
杭州安睿科技产业发展有限公司
200.01
84.12
2,029.26
840.07
-
-
17
廊坊市高迪数码电子技术有限公司
13.83
21.71
366.76
203.26
-
-
18
天津津顺安平物流有限公司
-
-
354.88
204.27
-
-
合计
14,453.10
5,686.24
18,412.65
7,656.21
6,536.23
2,823.25
资料来源：公司提供
（3）养生养老业务
公司养生养老项目投资额大，建设周期长，预计将对公司的资金造成一定压力。
公司自持浙江桐乡养生养老度假项目，总规划建筑面积约90万平方米；目前已有部分地块完
成竣工验收，并开始向客户交付，老年大学、医院、农庄等社区配套设施已开始经营，其他地块
的开发尚在推进中。截至2020年3月底，该项目公司已投入50.05亿元，尚需投入119.95亿元，
未来存在一定资金支出压力。
表6截至2020年3月底公司养老地产开发项目投资金额情况（单位：亿元）
项目名称
开工时间
预计竣工
时间
预计总投
资
资金来源
截至2020年3月底
公司已完成投资
浙江桐乡养生养老度假项目
2012年
2025年
170.00
自有资金、注
册资本
50.05
资料来源：公司提供
（4）商业物业业务
公司在建项目主要为平安金融大厦、济南CBD等项目，部分项目由平安集团保险资金回购
退出，整体风险较低，未来资本支出压力一般。
公司通过自有资金和借款进行商业物业项目的投资建设，在项目建设的中后期由平安集团其
他成员企业运用保险资金或市场其他第三方受让项目，完成项目退出，同时公司继续受托对已转
让产权的项目进行运营管理。
2019年，公司商业物业分别产生租金收入0.64亿元，物业管理收入0.02亿元，酒店业务收
入0.72亿元。截至2020年3月底，公司在建的商业物业项目中，需要公司自有资金出资的总投
资额为134.81亿元，已投资额为78.57亿元（剔除险资部分对项目的投入），尚需投资额为56.24
亿元，资本支出压力一般。
表7截至2020年3月底公司主要商业物业项目情况（单位：万平方米、亿元）
序号
项目名称
投资年
份
当前状
态
总建筑
面积
可租售
面积
项目总
投资
资金来
源
公司计划
投资
已投资
金额
尚需投资
1
杭州平安金融
中心
2012年
竣工
27.70
19.50
48.80
自有资
金 险资
25.10
22.57
2.53
2
广州平安金融
大厦
2013年
在建
11.30
7.70
21.70
自有资
金 借款
21.70
18.10
3.6
3
郑州平安金融
大厦
2013年
在建
4.20
3.20
3.30
自有资
金 借款
3.30
2.45
0.85
4
天津平安泰达
国际金融中心
2016年
在建
30.70
23.20
38.50
自有资
金 借款
38.50
17.04
21.46
5
广州飞晟科学
城项目
2016年
在建
11.70
9.09
6.02
自有资
金
3.01
2.27
0.74
6
济南CBD项目
2017年
在建
17.40
17.40
30.20
自有资
金
30.20
9.10
21.1
7
长沙天心区项
目
2017年
在建
8.64
8.64
13.00
自有资
金
13.00
7.04
5.96
合计
111.64
88.73
161.52
-
134.81
78.57
56.24
资料来源：公司提供
4．关联交易
受公司业务模式影响，关联交易在公司业务中所占比例依然较大。
作为平安集团旗下核心不动产投资及管理平台，公司业务中来自平安集团及其下属子公司的
占比较高，日常持续性关联交易主要包括收取正常业务过程中产生的经营收入（如收取物业管理
费、收取租赁费、收取咨询费、收租赁管理费及工程酬金等）、业务过程中产生的经营性支出（如
支付房屋租赁费、支付咨询服务费、支付外包服务费等）、接受担保、接受资金、购买理财产品。
支付担保费和购买商品。公司从关联方进行的交易遵守一般商业条件，关联交易价格主要参考市
场价格经双方协商后确定。
从关联交易规模上看，2019年公司从关联方收取的物业管理费、租赁费、咨询费、租赁管理
费及工程酬金的金额合计14.98亿元，占营业收入的68.15。整体看，公司关联交易对营业收入影
响较大。
截至2019年底，公司与关联方之间的应收款项（含应收票据、应收账款、其他应收款、应收
款类投资、债券类投资）合计384.80亿元，占资产总额的比例为44.51，其中主要为债权投资349.68
亿元。公司会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，公司会采用书面催款。
缩短信用期或取消信用期等方式，以确保的整体信用风险在可控的范围内；公司与关联方之间的
其他应付款总计103.09亿元，占负债总额的比例为20.94，占比一般。
5．经营关注
业务可持续性风险
公司大部分收入来源于平安集团各成员企业不动产项目委托管理业务，若未来平安集团改变
相应的经营策略，对公司在集团中的定位作出调整终止或减少上述委托业务，将可能导致公司营
业收入的减少。
基金管理风险
基金的组织形态在法律上属于独立法人性质，公司在进行基金管理业务时将作为基金发起人，
拟定该基金的各项法律文件，如基金章程、基金契约书、基金委托书等，在理清基金全责关系的
过程中，公司将面临一定的管理风险；另外，公司作为普通合伙人的出资额清偿顺序在有限合伙
人之后，存在一定风险。
关联交易风险
公司作为平安集团下属子公司，与平安集团及其子公司之间存在一些关联交易，虽然此种情
况是公司作为集团中不动产投资、管理领域的主要平台而导致的，但有可能会影响公司
在市场中积极独立经营获利的能力。此外，公司为关联方提供了融资支持。
6．未来发展
公司作为平安集团旗下核心不动产投资及管理平台，将继续做大做强不动产投资和资产管理
业务，未来发展规划清晰。
未来3~5年公司力争成为国内领先的不动产资产管理公司，着力打造全价值链管理能力，加
大第三方资产管理规模，力争缩短为保险资金进行投资孵化的投资期限，加快资产周转速度。
公司将继续壮大不动产项目资产管理业务，做好保险资金在不动产产业的孵化器，同时积极
拓展集团外客户。作为平安集团不动产投资及资产管理的专业公司，公司业务发展空间广阔。公
司将在开发及管理过程中积累经验，不断提升项目品质及配套服务的质量。同时，依托现有的业
务基础，公司将积极探索对平安集团以外的第三方提供不动产管理服务。
公司将积极拓展第三方资产管理的业务模式及其它新型的不动产投资模式。不动产投资基金
是公司未来业务壮大的重点之一，公司将不断提升不动产投资能力，积极创新第三方资产管理业
务模式，充实资产端为基金管理业务发展打好坚实基础，做好业绩和市场知名度管理，提高管理
费收入和投资收益。
公司将力争加快资金周转速度公司将加强货币资金、交易性金融资产、应收帐款和存货的管
理，进一步增强资产流动性，减少资金占用，提高营运效率。另外，公司力争缩短为保险资金进
行产业孵化的投资期限，加快资产周转速度。
六、财务分析
1．财务状况
公司2019年度合并财务报表已经普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具
了标准无保留意见的审计报告。2019年，公司新纳入合并范围的子公司1家，不再纳入合并范围
