的子公司7家。2020年1－3月，公司新增子公司3家，截至2020年3月底公司合并范围内共98
家子公司。公司合并范围变化不大，财务数据可比性较强。
截至2019年底，公司合并资产总额864.61亿元，负债合计492.21亿元，所有者权益（含少
数股东权益）372.41亿元，其中，归属于母公司所有者权益372.44亿元。2019年，公司实现营业
收入21.98亿元，净利润（含少数股东损益）68.25亿元，其中，归属于母公司所有者的净利润68.25
亿元；经营活动产生的现金流量净额19.23亿元，现金及现金等价物净增加额34.82亿元。
截至2020年3月底，公司合并资产总额935.72亿元，负债合计557.63亿元，所有者权益（含少
数股东权益）378.09亿元，其中归属于母公司所有者权益378.13亿元。2020年1－3月，公司实现营
业收入6.36亿元，净利润（含少数股东损益）8.27亿元，其中归属于母公司所有者的净利润8.28亿
元；经营活动产生的现金流量净额-11.73亿元，现金及现金等价物净增加额-69.76亿元。
2．资产质量
2019年，公司资产有所增长，资产依然以流动资产为主，一年内到期的债权投资规模较大；
资产受限比例较低，资产流动性较好；投资性房地产以成本法计量，资产受限比例很低，整体资
产质量较好。
截至2019年末，公司合并资产总额864.61亿元，较年初增长11.54，主要系非流动资产增
加所致；其中，流动资产占60.87，非流动资产占39.13，流动资产占比较年初有所下降。
截至2019年末，公司流动资产526.26亿元，较年初下降1.88。公司流动资产主要构成如下
图所示。
图2截至2019年底公司流动资产构成
资料来源：公司审计报告
截至2019年底，公司货币资金131.10亿元，较年初增长28.33，主要系收回投资收到现金
所致。货币资金受限金额4.00亿元，受限比例为3.05，受限比例低。
截至2019年底，公司其他应收款36.06亿元，较年初增长14.70，主要系应收关联公司往来
款增加所致。其他应收款主要为物业开发垫款（占比23.78）、集团内关联公司往来款（占比
45.15）、应收利息（主要为对关联公司的应收利息，占14.72）和第三方往来款（占12.92）。
其他应收款对公司资金形成了占用。从账龄分布来看，账龄在1年以内的其他应收款占比81.98，
1~2年的占比9.23，2~3年的占8.79，账龄较短。
截至2019年底，公司其他流动资产为94.29亿元，较年初减少60.08，主要系应收关联方债
权投资减少所致。
截至2019年底，公司一年内到期的非流动资产221.35亿元，较年初增加136.68，主要系一
年内到期的债权投资增加所致。
截至2019年末，公司非流动资产338.35亿元，较年初增长41.68，主要系长期股权投资和其
他非流动资产增加所致。公司非流动资产主要构成如下图所示。
图3截至2019年底公司非流动资产构成
资料来源：公司审计报告
截至2019年底，权投资35.58亿元，较年初减少21.32，主要系部分转入一年内到期
的非流动资产所致。债权类投资中绝大部分为应收关联方债权投资。
截至2019年底，公司长期股权投资为201.47亿元，较年初增长94.80，主要系公司新增投
资53.11亿元以及按权益法调整的净损益增加53.59亿元所致。
截至2019年底，公司投资性房地产50.55亿元，较年初减少12.46，主要系处置子公司转出
所致。公司投资性房地产由土地使用权（占比19.60）、房屋及建筑物（占比24.06）和在建
投资性房地产（占56.34）构成。公司投资性房地产按照成本进行初始计量，并采用成本模式对
投资性房地产进行后续计量。
截至2019年底，公司其他非流动资产为36.97亿元，较年初增长76.73，主要系公司预缴杭
州钱江新城土地款所致。
截至2020年3月底，公司合并资产总额935.72亿元，较年初增长8.22，主要系其他流动资
产增长所致；其中流动资产占63.72，非流动资产占36.28。公司资产以流动资产为主，资产
结构较年初变化不大。截至2020年3月底，公司货币资金57.38亿元，较年初大幅减少56.23，
主要系参股上海徐汇滨江项目所致。
截至2020年3月底，公司受限资产合计32.23亿元，包括受限货币资金（0.03亿元）、受限
土地使用权（13.76亿元）、受限投资性房地产（16.14亿元）和桐乡养老项目中受限土地使用权
和在建工程（2.30亿元），受限资产占总资产比例为3.44，受限比例很低。
3．负债及所有者权益
2019年，公司负债总额变化不大，非流动负债占比上升；务负担尚可，以长期债务为
主，借款主要为信用借款；2019年公司发行永续债以及留存利润使得所有者权益大幅增长，权益
稳定性尚可。
（1）负债
截至2019年末，公司负债总额492.21亿元，较年初下降3.14，变化不大。其中，流动负债
占47.30，非流动负债占52.70。公司流动负债和非流动负债占比相近，非流动负债占比较年
初上升14.72个百分点，上升幅度较大。
截至2019年末，公司流动负债232.81亿元，较年初下降26.14，主要系一年内到期的非流
动负债和其他流动负债减少所致。公司流动负债主要构成如下图所示。
图4截至2019年底公司流动负债构成
资料来源：公司审计报告
截至2019年底，公司短期借款为34.77亿元，较年初下降8.47。截至2019年底，公司短期借
款全部由信用借款构成。
截至2019年底，公司其他应付款105.92亿元，较年初增长61.40，主要系应付关联方款项
增加所致。公司其他应付款主要由应付关联方款项（占比95.82）构成。
截至2019年底，公司一年内到期的长期借款与一年内到期的非流动负债合计52.43亿元，较
年初减少43.45。
截至2019年底，公司其他流动负债31.01亿元，较年初减少71.80，主要系偿还短期融资券
所致。
截至2019年末，公司非流动负债259.40亿元，较年初增长34.41，主要系应付债券增长所
致。公司非流动负债主要由长期借款（占18.78）和应付债券（占80.73）构成。
截至2019年底，公司长期借款为48.70亿元，较年初下降13.69，以信用借款为主，合同年
利率在0.94~6.60之间。长期借款中2020年到期的占31.64，2021年到期的占0.24，2022
年到期的占46.31，2023年及以后到期的占21.81。
截至2019年底，公司应付债券为209.40亿元，较年初增长54.67。
截至2019年底，公司全部债务为375.50亿元，较年初减少13.05。其中，短期债务占比
31.26，长期债务占比68.74。2019年，公司资产负债率为56.93，全部债务资本化比率为
50.21，长期债务资本化比率为40.94，务负担尚可。若将永续债作为长期债务测算，则
截至2019年底，公司资产负债率为61.11，全部债务资本化比率为55.05，长期债务资本化比
率为46.68，较调整前分别上升4.18、4.84和5.74个百分点。
截至2020年3月底，公司负债总额557.63亿元，较年初增长13.29，主要系长期借款和应
付债券增加所致；其中流动负债占45.19，非流动负债占54.81。公司流动负债与非流动负债
占比相近，负债结构较年初变化不大。截至2020年3月底，公司全部债务总额448.18亿元，较
年初增长19.35，主要系长期债务增加所致。其中，短期债务143.74亿元（占32.07），较年
初增长22.43；长期债务304.44亿元（占67.93），较年初增长17.95。截至2020年3月底，
公司资产负债率、全部债务资本化比率和长期债务资本化比率分别为59.59、54.24和44.60，
较年初分别提高2.67个百分点、提高4.03个百分点和提高3.67个百分点。如将永续债调入长期
债务，截至2020年3月底，务总额增至483.36亿元；其中，短期债务143.74亿元（占29.74），
长期债务339.63亿元（占70.26）。截至2020年3月底，公司资产负债率、全部债务资本化比
率和长期债务资本化比率分别为63.35、56.11和47.32，较调整前分别上升3.76个百分点。
1.87个百分点和2.72个百分点。
表8截至2020年3月底公司有息债务期限结构（单位：亿元、）
项目
金额
占比
一年内到期的有息债务
143.74
32.07
一年以上到期的有息债务
304.44
67.93
合计
448.18
100.00
资料来源：公司提供
（2）所有者权益
截至2019年末，公司所有者权益为372.41亿元，较年初增长39.50，主要系其他权益工具和
未分配利润增加所致。其中，归属于母公司所有者权益占比为100.01，少数股东权益占比为
0.01。归属于母公司所有者权益372.44亿元，主要为实收资本（占53.70）、其他权益工具（占
9.72）和未分配利润（占30.89），权益结构稳定性尚可。
截至2020年3月底，公司所有者权益为378.09亿元，较年初增长1.53。其中，归属于母公司
所有者权益占比为100.01，少数股东权益占比为-0.01。归属于母公司所有者权益378.13亿元，
主要为实收资本（占52.89）、其他权益工具（占9.30）和未分配利润（占32.43），权益结
构稳定性尚可。
4．盈利能力
2019年，公司收入同比增长；利润主要来源于各类投资的投资收益，投资收益持续性较好；
公司整体盈利能力较强。
2019年，公司实现营业收入21.98亿元，较上年增长17.75，营业成本为2.18亿元，较上年
下降16.97；实现营业利润71.76亿元，较上年增长87.98，主要系投资收益大幅增长所致。营
业利润率为86.99，较上年增加5.46个百分点。
从期间费用来看，2019年，公司期间费用为33.83亿元，同比增长13.53，主要系管理费用
增加所致。具体来看，2019年，公司管理费用为15.55亿元，同比增长
